با کیفیت ترین لیست آگهی های خرید فروش و اجاره آپارتمان و ملک در مشهد 

اخبار و مقالات

برآورد هزینه ساخت ساختمان مسکونی



 برآورد هزینه ساخت ساختمان مسکونی
پارامترهای مهم: انتخاب شهر ، تعداد کل طبقات با پارکینگ ، تعداد طبقات پارکینگ ،  تعداد آپارتمان در هر طبقه ، متوسط مساحت هر آپارتمان ،مساحت راه پله و آسانسور هر طبقه ،  موقعیت ملک: بافت فرسوده - بافت متوسط و مرکزی شهر - بافت مرغوب ،  کیفیت ساخت: مسکن مهر - مسکن متعارف - مسکن ممتاز
ردیف شرح مقدار واحد توضیحات
1 مساحت آپارتمان در هر طبقه 190 متر مربع =2 * 95
2 اضافه شود راه پله و آسانسور 18 متر مربع مساحت مشاعات هر طبقه
3 زیر بنای هر طبقه 208 متر مربع =190 + 18
4 زیر بنای کل طبقات 1,456 متر مربع =7 * 208
5 اضافه شود مساحت خرپشته 18 متر مربع برابر مساحت راه پله و آسانسور
6 زیر بنای پروژه 1,474 متر مربع =1456 + 18
7 هزینه ساخت هر متر مربع زیر بنا 1.818 میلیون تومان بر اساس تعداد طبقات و شهر
8 هزینه ساخت پایه - اجرا 2,680 میلیون تومان =1,474 * 1.818
9 تغییر هزینه بابت کیفیت مصالح میلیون تومان =2,680 * 0%
10 جمع هزینه ساخت واجرا 2,680 میلیون تومان =2,680 +0
11 ضریب هزینه جواز و جانبی 15% درصد تقریبی بر مبنای موقعیت ملک
12 هزینه جواز و جانبی 402 میلیون تومان =2,680 * 15%
13 هزینه کل - اجرا ، جواز ، جانبی 3,082 میلیون تومان =2,680 +402

در صورتی که مایل به ساخت مجتمع مسکونی هستید ، اولین گزینه برآورد قیمت ساخت ساختمان و نحوه محاسبه هزینه آن است . به غیر از هزینه اجرای ساختمان لازم است هزینه های جواز و جانبی را نیز بپردازید . هزینه های جانبی شامل عوامل متعددی از جمله هزینه نظام مهندسی ، بیمه ، مالیات ، انشعابات ، عوارض آموزش پرورش ، دفتر اسناد رسمی ، بنگاه املاک جهت فروش ، هزینه آزمایشات کارگاهی ، نقشه برداری ، پسماند و عوارض سالیانه و ... است .

 

هدف از این ابزار داشتن برآورد اولیه هزینه ساخت ساختمان ، جهت تصمیم گیری پایه است . از آنجاییکه هزینه جواز به ارزش منطقه ای املاک بستگی دارد و این عدد در هر منطقه از شهر متفاوت است ، لذا نمیتوانیم فرمول کلی برای آن ارائه کنیم . از طرفی در برآورد هزینه ساخت فرض می کنیم سازنده قصد استفاده از موقعیت زمین جهت ساخت حداکثر تعداد طبقات ممکن را دارد و کلیه هزینه های ماده صد شهرداری را می پذیرد  . تنوع هزینه های جانبی زیاد است و درج هر یک از آنها با قیمت خاص خود ، می تواند با خطا همراه باشد و از طرفی از حوصله کاربر خارج است .

جهت رفع این نقص ، از ضرایب سر انگشتی ،  جهت ضریب جواز و جانبی طبق جدول زیر استفا ده می کنیم .

 درصد هزینه جواز و جانبی در ساخت مجتمع مسکونی
محل وقوع ملک مرکز استان تهران
بافت فرسوده 5% 7.5%
بافت متوسط و مرکزی 10% 15%
بافت مرغوب شهر 15% 25%

1- وارد نمودن اطلاعات پایه

اطلاعات پایه شامل شهر ، تعداد آپارتمان در هر طبقه، متوسط مساحت آپارتمان ، مساحت مشاعات ،  تعداد طبقات پارکینگ و منطقه محل وقوع ملک را وارد کنید .

2- نحوه محاسبه هزینه ساخت آپارتمان

مطالعه کنید  فروش سرقفلی مغازه و نحوه انتقال آن

الف ) با توجه به شهر و تعداد طبقات ، هزینه ساخت انتخاب می شود . این عدد ، قیمت اجرای هر متر مربع زیر بنا است .

ب ) با توجه به پارامترهای وارد شده ، کل زیر بنای پروژه محاسبه می شود . بدیهی است در هر طبقه مساحت سقف به عنوان زیر بنا باید لحاظ گردد . مساحت سقف سازه ای در هر طبقه برابر جمع مساحت آپارتمان ها و مساحت مشاعات همانند راه پله و آسانسور است . از طرفی مساحت خرپشته یا اتاق دسترسی به بام نیز به مساحت زیر بنای پروژه اضافه می گردد .

ج ) قیمت اجرای پروژه و ساختمان برابر حاصلضرب دو ردیف الف و ب خواهد بود .

د) اکنون لازم است هزینه جواز و جانبی را به ان اضافه کنیم . از جدول سرانگشتی فوق جهت برآورد هزینه جواز و جانبی استفاده می کنیم .

ه ) هزینه کل اجرای ساختمان ، مجموع دو ردیف قبل است .

3- قیمت تمام شده پروژه شامل چه مواردی است؟

قیمت بدست آمده از این روش شامل هزینه کلیه فعالیتها از خاکبرداری تا نصب کابینت ، کلید و پریز ، تاسیسات گرمایشی و سرمایشی به طور کامل است . از طرفی بر آورد هزینه های جواز و جانبی نیز در آن دیده شده است . ساختمان قابل سکونت است و ساکنین هیچ هزینه اضافی جهت تکمیل آن ندارند .

4- تفکیک هزینه های اجرا به صورت متوسط 

جهت نمونه دسته بندی هزینه های ساختمان 5 طبقه ، شرح زیر است .

ردیف شرح گروه دسته بندی هزینه ساخت درصد در کل
1 سیمان - بتن - شن و ماسه 14.7%
2 گچ و گچ کاری 1.0%
3 بلوک - سفال - آجر 5.2%
4 موزاییک - کاشی - سرامیک - سنگ 12.7%
5 آهن آلات- میلگرد- پروفیل درب و پنجره 18.4%
6 چوب 7.8%
7 ایزوگام - قیرگونی و آسفالت 1.3%
8 شیرآلات - تاسیسات مکانیکی - عایق حرارتی 4.6%
9 یراق آلات درب و پنجره 2.6%
10 نقاشی ساختمان 1.5%
11 تاسیسات برقی 3.3%
12 شیشه 1.3%
13 دستمزد و خدمات 25.6%
14 جمع کل دسته بندی هزینه ساخت ساختمان 100.0%

 

4 نوع دسته بندی کیفیت ساخت به شرح زیر در نظر گرفته شده است :

1-  مسکن مهر

  • در مسکن مهر اولویت اصلی تامین مسکن است . پارکینگ در بسیاری موارد ، در فضای آزاد محوطه لحاظ شده است . اگر پارکینگ داشته باشد ، جهت ورود به ساختمان باید از پارکینگ عبور نمود . پارکینگ دارای ورودی مجزا نیست .
  • معماری و سازه در هماهنگی با یکدیگر است . سازه فدای معماری نمیشود . عمدتا بلوکهای ساختمانی فاقد حیاط است .
  • مساحت واحدها حداقل - ارتفاع سقف حداقل آیین نامه
  • دهانه های بلند در پلان  به دلیل افزایش هزینه سازه استفاده نمیشود.
  • مصالح نازک کاری از جنس درجه 2 و پایینتر است .
  • هزینه تمام شده آن ، 15% پایینتر از هزینه ساخت مسکن متعارف است . اگر تحویل آن بدون نصب لوازم بهداشتی ، کابینت ، پکیج ، رادیاتور ،  کولر و آسانسور باشد ، هزینه ساخت آن کمتر باید لحاظ شود . جهت برآورد این حالت ، حداقل 25% از هزینه را کسر کنید .
  • نسبت مشاعات به فضای مسکونی حداقل است .
  • نقاشی داخل واحدها ، پس از مدت کوتاهی کدر و زرد می شود . زمان نیاز به نقاشی مجدد کوتاه است .
  • درهای داخلی اتاقها و درب ورودی اصلی واحد آپارتمانی سبک است .
مطالعه کنید  قیمت نقاشی راه پله ساختمان

2-  مسکن متعارف

  • اولویت اول تامین مسکن و اولویت بعدی تامین حداکثر پارکینگ و انباری
  • معماری و سازه در هماهنگی با یکدیگر .
  • تا حد ممکن ، یک واحد پارکینگ و انباری برای هر واحد در نظر گرفته میشود . در بیشتر موارد بخشی هر چند اندک ، از زمین به حیاط اختصاص داده شده است .
  • عمدتا پارکینگ و مسیر ورود به راه پله و آسانسوردر یک طبقه است .
  • مساحت واحدها حداقل و متوسط - ارتفاع سقفها حداقل آیین نامه
  • آشپزخانه اپن با کابینت متعارف ایرانی
  • کف واحدها سرامیک و دیوار راه پله تا ارتفاع یک متر سرامیک ، در برخی موارد ،  دیوار مشاعات سنگ ارزان
  • برای طراحی معماری و نورپردازی نما، حیاط سازی و مشاعات ، هزینه مشاوره و طراحی پرداخت نشده است .
  • در عمده موارد ، مصالح به کار برده شده در ساختمان ، به صدا بندی آن کمکی نمیکند.
  • از درون واحدها ، صدای بلند ساکنین در راهروها و صدای حرکت آسانسور شنیده میشود . سر وصدای بازی و صدای پای کودکان در طبقه پایین و بالا شنیده میشود .
  • کابین آسانسور کوچک است ، به هنگام ایستادن ضربه می زند . به خانمهای باردار احساس راحتی نمیدهد .
  • بام فقط عایق رطوبتی دارد .
  • اگر پنجره دو جداره نصب شود ، به دلیل انتخاب ارزانترین پروفیل و یراق موجود در بازار ، یراق آن بعد از 3 سال به تعویض نیاز دارد . در برخی موارد ، رگلاژ کردن پنجره به صورت دوره ای ، به دلیل چفت نشدن آن ، امری عادی برای ساکنین میشود
  • نقاشی داخل واحدها ، بعد از چند سال زرد و کدر میشود . دوره نقاشی مجدد داخل واحد ، به زودی سر میرسد . در 5 الی 10 سالگی سن ساختمان ، بسته به کیفیت اجرا ، طبقه اول مستعد بالازدن و بودادن فاضلاب است .
  • در موارد بسیاری ، طبقه اول روی پارکینگ ، به دلیل اجرا نشدن جزئیات عایق حرارتی در سقف ، از بقیه واحدها بیش از حد سردتر است و گرم کردن آن به راحتی میسر نیست .

3-  مسکن ممتاز

  • اولویت همزمان تامین مسکن و پارکینگ و انباری و برخی امکانات جانبی مثل سالن اجتماعات و استخر
  • معماری حاکم است . سازه با آن هماهنگ میشود . هزینه دهانه های بزرگ و تیروستونهای قوی پذیرفته است .
  • هزینه ساخت آن حداقل 15% از مسکن متعارف بیشتر است .
  • در عمده موارد ، طبقات پارکینگ مجزا است. الزام تامین یک یا دو واحد پارکینگ و انباری مجزا برای هر واحد . حیاط سازی مشخص و حداقل را در بردارد . جهت ورود به ساختمان نیازی به عبور از پارکینگ نیست .
  • مساحت واحدها متوسط و بزرگ - ارتفاع سقفها بیشتر از حداقل آیین نامه
  • نسبت فضای مشاعات به فضای مسکونی افزایش می یابد .
  • آشپزخانه اپن ، برخی موارد جزیره ای و دارای مطبخ با کابینت مرغوب ایرانی و خارجی
  • تاسیسات مستقل یا مرکزی ولی تا حد ممکن تهویه مطبوع و تنظیم دمای هوشمند
  • کف واحدها سرامیک و سنگ ، ارتفاع کامل دیوار مشاعات تا سقف سنگ
  • برای طراحی معماری و نورپردازی نما، حیاط سازی و مشاعات ، هزینه مشاوره و طراحی پرداخت شده است. با توجه به اقتصادی بودن ، بیشتر از سبک معاصر و مدرن در نما سازی آن استفاده شده است .
  • مصالح به کار برده شده در ساختمان ، به صدا بندی آن کمک میکند. سر و صدای بازی و صدای پای کودکان، در طبقه پایین و بالا به سختی شنیده میشود .
  • صدای حرکت آسانسور شنیده نمیشود . صدای بلند ساکنین در راهروها به سختی شنیده میشود .
  • کابین آسانسور متوسط است ، حرکت آن احساس نمیشود و به هنگام ایستادن ضربه نمیزند .
  • به غیر از عایق رطوبتی ، بام می تواند دارای عایق حرارتی نیز باشد .
  • پنجره دو جداره از بهترین برند داخلی نصب میشود . به رگلاژ و تعویض یراق نیاز ندارد . پنجره های قدی مرسوم است . با نشستن روی مبل چشم انداز بیرون مشخص است .
  • هوشمند سازی مرسوم نیست ولی برخی موارد اجرا شده است .
مطالعه کنید  ده گام‌ تا مجوز ساخت و‌ ساز

4-  مسکن مجلل یا لوکس

  • اولویت همزمان تامین مسکن ، پارکینگ ، انباری و امکانات جانبی سالن ورزش ، استخر ، سالن اجتماعات ، مشابه  و تامین سرایداری
  • معماری قدرت بلا منازع است . سازه با آن هماهنگ میشود . هزینه دهانه های بزرگ و تیر و ستونهای قوی پذیرفته است .
  • ارتفاع مسیر کانالهای تاسیسات ، به کاهش ارتفاع مفید سقف منجر نمیشود . بلند بودن سقفها ، ویژگی اولیه  آن است .
  • چون عناصر و جزئیات خاص در آن استفاده میشود ، قیمت گذاری آن به بررسی موردی نیاز دارد .
  • طبقات پارکینگ از دیگر مشاعات کاملا جدا است . حداقل دو پارکینگ برای هر واحد در نظر گرفته شده است . حیاط سازی و فضای سبز طراحی شده در آن لحاظ میشود .
  • مساحت واحدها بزرگ ، ارتفاع سقفها تا حد ممکن بلند .
  • نسبت فضای مشاعات به فضای مسکونی بیشترین است .
  • عمدتا آشپزخانه جزیره ای به همراه مطبخ ، کابینت برند خارجی
  • تاسیسات مرکزی و وجود تهویه مطبوع با تنظیم دمای هوشمند .
  • در عمده موارد ، کف واحدها و ارتفاع کامل دیوار مشاعات تا سقف  سنگ طراحی شده
  • برای طراحی معماری و نورپردازی نما، حیاط سازی و مشاعات ، هزینه مشاوره و طراحی پرداخت شده است . بیشتر از سبک کلاسیک در نما سازی آن استفاده شده است .
  • با توجه به محل کاربرد ، مصالح با خواص عایق صوتی استفاده شده است .
  • صدای حرکت آسانسور ، سرو صدای بازی ، صدای پای کودکان و صدای بلند ساکنین در راهروها و طبقات شنیده نمیشود .
  • کابین آسانسور بزرگ است ، حرکت آن احساس نمیشود و به هنگام ایستادن ضربه نمیزند .
  • بام دارای عایق حرارتی و رطوبتی است .
  • پنجره دو جداره از بهترین برند ایرانی و خارجی نصب میشود . به رگلاژ و تعویض یراق نیاز ندارد . پنجره ها قدی است . با نشستم روی مبل چشم انداز فضای بیرون مشخص است .
  • استفاده از مصالح خارجی برای شیرآلات ، سنگ ، سرامیک ، وان ، جکوزی ، درب ضد سرقت ومشابه با هزینه های بالا ، متداول است .
  • بیشترین ساختمان هوشمند و بیشترین برق اضطراری در این گروه اجرا شده است .

این پست را در شبکه های اجتماعی ارسال کنید

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*********************************