با کیفیت ترین لیست آگهی های خرید فروش و اجاره آپارتمان و ملک در مشهد 

اخبار و مقالات

بررسی فواید خیار در قراردادهای ملکی



بررسی فواید خیار در قراردادهای ملکی

مقدمه

شاید با دیدن عنوان این مقاله یعنی فواید خیار برای قرارداد های ملکی متعجب شده باشید که خیار چه ارتباطی با قراردادهای ملکی مثل مبایعه نامه، اجاره نامه، سرقفلی یا قرارداد مشارکت در ساخت و امثال این قبیل قراردادها دارد؟

یکی از موضوعات و موارد شایع البته مهم در قراردادهای ملکی، ماده فسخ قرارداد است هدف از پیش بینی و گنجاندن شرط فسخ در قرارداد برهم زدن و انحلال معامله ای است که قبلا بطور صحیح انجام شده است اما پس از آن بنا به دلایلی که در قرارداد پیش بینی شده است که یکی از طرفین تصمیم به فسخ و برهم زدن قرارداد می گیرد.

 منظور از خیار در قراردادهای ملکی چیست؟

منظور از خیار در قراردادهای ملکی عبارتند از حق اختیار یکی از طرفین قرارداد یا هر دوی آنها برای منحل کردن یک طرفه قرارداد است که اصطلاحاً به آن خیار فسخ نیز گفته می شود.

در قانون مدنی ایران خیارات گوناگونی برای برهم زدن و منحل کردن قراردادها پیش بینی شده است مانند خیار عیب، خیار حیوان، خیار تدلیس، خیار غبن، و غیره.

هرکدام از این خیارات دارای شرایط و ویژگی های خاص خود هستند. بعضی از آنها اختصاصی و بعضی دیگر عمومی هستند. یعنی در همه قراردادها می توان از آنها استفاده کرد.

 

  • در چه مواقعی می توان از خیار قراردادی استفاده کرد؟

اساساً نمی توان در هنگام تنظیم قرارداد همه اتفاقات احتمالی پس از امضای آن را پیش بینی نمود و انتظار داشته باشیم که این قرارداد صد در صد درست است و همه خواسته های طرفین را پوشش می دهد.

مطالعه کنید  قراردادهای ملکی و تعیین خسارت در آنها

مثالی برای خیار در قراردادهای ملکی : ممکن است فروشنده بعد از امضای قرارداد فروش آپارتمان متوجه شود که بواسطه افزایش دلار خانه گران شده و او نمی تواند با پول دریافتی از خریدار خانه و آپارتمانی حتی مشابه ملک قبلی خودش بخرد لذا تصمیم به فسخ قرارداد می گیرد یا ممکن است خریدار بعد از تحویل ملک متوجه شود که چاه آپارتمان خراب است و تعمیر آن نیاز به هزینه زیادی دارد و فروشنده هم زیر بار پرداخت آن نمی رود و لذا تصمیم می گیرد که برای به کرسی نشاندن حقش و گرفتن زهره چشم، اقدام به فسخ قرارداد کند.

باتوجه به وجود خیارات مختلف قانونی که قبلا از آنها نام برده شده لذا در مواقعی که بنا به شرایط اوضاع و احوال اگر بخواهید اقدام به استفاده از حق فسخ یا یکی از خیارات کنید باید ببینید چه شرایطی بر قرارداد حاکم است تا از خیار مخصوصی به آن وضعیت استفاده کنید. برای مثال فروشنده میتواند از خیار تاخیر ثمن استفاده کند و اگر خریدار تا سه روز پس از قرارداد ( اگر تاریخی برای پرداخت تعیین نشده باشد) وجه معامله را نپردازد، اقدام به فسخ قرارداد کند یا اگر عیبی در مال موضوع قرارداد وجود داشته و فروشنده اعلام نکرده از خیار عیب یا خیار تدلیس برای فسخ قرارداد استفاده کند.

مهلت استفاده از خیار فسخ قرارداد تا چه زمانی است؟

در قانون مدنی به جز خیار تاخیر ثمن که سه روز از زمان امضای قرارداد است در سایر انواع خیارات مدتی را تعیین نکرده ولی نسبت به برخی خیارات از اصطلاح <فوری>  نام برده یعنی اگر در کوتاهترین زمان ممکن از این حق برای فسخ قرارداد استفاده نکند بواسطه گذشتن مدت نسبتا طولانی از زمان امضای قرارداد، دیگر نمی توان اقدام به فسخ معامله کرد.

مطالعه کنید  آیین نگارش و تنظیم تخصصی قراردادها

بهتر است که در زمان تنظیم قرارداد برای استفاده از اختیار فسخ قرارداد مهلت مناسبی تعیین شود که نه خیلی کوتاه باشد و نه خیلی بلند مدت. مهلت عرفی چیزی بین ۴۸ تا هفت روز است. اما می توان مدت های بیشتری هم تعیین کرد مثلا ده روز. اما نباید خیلی طولانی باشد که وضعیت قطعیت قرارداد را با چالش و ابهام مواجه کند. برای مثال نباید در قرارداد شرط کنیم که فروشنده هر وقت بخواهد می تواند قرارداد را فسخ کند.

حتی طبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی در قرارداد خرید و فروش (بیع) اگر برای حق فسخ قرارداد مدت تعیین نشود، هم شرط و هم قرارداد یا عقد باطل است بنابراین یک قرارداد نویس باید به مسائل حقوقی قرارداد و شرایط استفاده از شروط فسخ قرارداد خیارات قانونی آگاهی کافی داشته باشد.

 

  • آیا خیارات را می توان ساقط کرد؟

بله طرفین قرارداد می توانند با توافق یکدیگر در ضمن قرارداد یا در قسمت توضیحات آن شرط کنند که کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن اگرچه فاحش حتی به اعلای درجه هم که باشد از طرفین سلب و ساقط گردید به جز خیار تدلیس (کلاهبرداری، فریبکاری، پنهان کاری)

در پایان قابل ذکر است که اگر خریدار ملک هستید و فکر می کنید قیمت و ملک مناسب است و می خواهید قراردادتان محکم و استوار بماند بهتر است که کلیه خیارات قانونی را ساقط کنید و هیچ شرط پشیمانی در قرارداد پیش بینی نکنید.

 


این پست را در شبکه های اجتماعی ارسال کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*********************************