سامانه هوشمند خرید، فروش، رهن و اجاره املاک مشهد 

آژانس سراسری املاک آرش مدیر مشهد خرید فروش رهن اجاره املاک مشهد
Loading...

اخبار و مقالات

خانه بخریم یا خیر!؟ +پیش بینی آینده قیمت مسکن سال 97

خانه بخریم یا خیر!؟ +پیش بینی آینده قیمت مسکن سال 97
در انتهای سال 96 خانه بخریم؟ پیش بینی آینده قیمت مسکن در سال 97 چیست؟ خانه بخریم یا صبر کنیم؟ خانه در ماه های آینده گران خواهد شد؟ برای خرید خانه عجله کنیم و تا قبل از عید بخریم؟ یا نیازی به عجله نیست و ملک دلخواه خود را سرفرصت پیدا کنیم؟ تاثیر نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن چقدر است؟ اینها سوالات مهمی هستند که این روزها ذهن بسیاری از کسانی که قصد خرید ملک دارند را به خود مشغول کرده است!
آرش مدیر در این نوشته خواهد کوشید جواب این سوالات را تا حد امکان روشن کند. برای شروع بحث ذکر چند واقعیت لازم به نظر می رسد:
۱- در مهرماه سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر مشهد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل حدود 43 درصد افزایش دارد. در شهریورماه، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی رشدی حدود 26 درصد داشته است.
۲- در مهرماه تحولات قیمتی مسکن از این حکایت دارد که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده  نسبت به شهریورماه ۰.۷ و در قیاس با مهرماه سال گذشته 1.7 درصد افزایش دارد.
۳- حجم پرداخت تسهیلات خانه اولی های شهر تهران در شهریور ماه امسال، به بیش از ۸۰۰ فقره تسهیلات افزایش یافت. با توجه امکان کاهش سود وام مسکن یکم و افزایش دوره بازپرداخت و نیز افزایش میزان وام جعاله مسکن، فرا رسیدن موعد گرفتن وام بسیاری از متقاضیان و افزایش استقبال متقاضیان خانه اولی از ثبت نام در این صندوق، حجم تسهیلات پرداختی طی ماه های پیش رو روند صعودی خود را ادامه دهد.


۴- کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌های بانکی از ۱۸ به ۱۵ درصد در تیرماه سال گذشته که در صورت تثبیت می تواند در ماه های آینده بر بازار مسکن تاثیر گذار باشد.
۵- روند بازار مسکن در نیمه اول سال ۱۳۹۶ حاکی از ورود به پیش رونق در بازار مسکن است!
با قراردادن مجموعه این واقعیت ها و همچنین نظر کارشناسی برخی از فعالان بازار مسکن، می توان پیش بینی کرد افزایش قیمت مسکن  به صورت متوسط تا عید سال ۱۳۹۷ فراتر از تورم نخواهد بود. اما بدلیل وجود تقاضای نامتقارن در بازار مسکن (یعنی وجود تقاضای بیشتر برای واحدهای کم متراژ بویژه واحدهای با متراژ ۵۰ الی ۸۰ متر)  در برخی از مناطق کشور، بویژه مناطق غربی مشهد می توان پیش بینی کرد قیمت واحدهای کم متراژ با افزایش بیش از تورم مواجه خواهد شد!
در خصوص بازار مسکن در سال ۹۷، باز هم افزایش قیمت هیجانی و شوکه آور نخواهد بود. در سال ۱۳۹۷ سیر صعودی افزایش تعداد معاملات و متوسط قیمت ادامه خواهد داشت اما این افزایش با شیب ملایمی خواهد بود.
بنابراین سوالات متداول مطرح شده را می توان این گونه پاسخ داد:
۱-خانه در ماه های آینده گران خواهد شد؟ بله گران خواهد شد، اما با شیبی ملایم و در حدود تورم عمومی
۲-در سال ۱۳۹۶ خانه بخریم؟ یا صبر کنیم؟ جواب این سوال در وهله اول به شرایط شما بر می گردد. اگر همه پول موردنیاز برای خرید خانه مناسب خود را هم اکنون در اختیار ندارید و بقیه پول شما هم اکنون در بانک هست بهتر است عجله نکنید و سرفرصت ملک دلخواه خود را پیدا کنید. افزایش قیمت مسکن طی ماه های آینده کمتر از سود بانکی خواهد بود.
۳- تعویق خرید خانه به سال ۹۷ و ۹۸ ما را متضرر خواهد کرد؟ خیر، افزایش قیمت مسکن آنقدر نخواهد بود که خریدار برای صبر در میان مدت به مشکل بر بخورد.
۴- افزایش یا کاهش نرخ ارز به ویژه دلار، چه تاثیری در تورم مسکن و رونق یا رکود این بخش دارد؟ به عبارت دیگر،بازار مسکن تا چه میزان از افزایش نرخ ارز متاثر می‌شود ؟ 
برای پاسخ به این سوال، می بایست میزان وابستگی بخش مسکن به ارزهای معتبر به ویژه دلار را بررسی کرد. همانطور که می‌دانیم، سهم هزینه های ارزی در تولید مسکن جزو کمترین نهاده‌های مستقیم به شمار می‌رود، بنابراین اگر بخواهیم به تحلیل این موضوع بپردازیم که اثر افزایش نرخ ارز بر قیمت تمام‌شده مسکن به چه صورت است،‌ می‌توان گفت که به صورت مستقیم اثر قابل توجهی در این بخش نمی‌گذارد. همچنین همانند ایام گذشته دیگر، مسکن یک کالای سرمایه ای در اقتصاد کشور تلقی نمی شود و از این رو نمی توان انتظار داشت که با افزایش قیمت یک کالای سرمایه ای مانند ارز، کالای مسکن افزایش قیمت پیدا کند.
بطور دقیق‌تر، در این رابطه می‌توان تحلیلی کوتاه‌مدت و بلندمدت ارائه کرد:
در تحلیل کوتاه‌مدت، آثار هزینه‌ای ارز در قیمت مسکن بسیار ناچیز است. اگر قیمت بخشی از مصالح ساختمانی که ارزبری دارند، تغییر کند، به این ترتیب اثری در قیمت تمام‌شده مسکن می‌گذارد. از منظر دیگر که بخش تقاضای مسکن به شمار می‌رود، می‌توان این‌گونه تحلیل کرد که افزایش نرخ ارز تقاضای بخش مسکن را کاهش می‌دهد. یعنی افرادی که متقاضی غیرمصرفی مسکن هستند، ممکن است سرمایه خود را به بازار ارز منتقل کنند. بنابراین افزایش نرخ ارز در کوتاه‌مدت تب بازار مسکن را سرد می‌کند.
در تحلیل بلندمدت، زمانی که نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند، بخشی از سرمایه‌ را به سمت خود جذب کرده و بعد از یک دوره نوسانات و تغییرات، افرادی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده و سود برده‌اند در گام بعد اغلب وارد بازار مسکن می‌شوند و تقاضای نسبتاً زیادی را برای بخش مسکن ایجاد می‌کنند. این تقاضای ایجاد‌شده افزایش قیمت مسکن را به دنبال خواهد داشت.
اما در یک نگاه جامع‌تر، با افزایش نرخ ارز از طرفی در کل اقتصاد، تورم و انتظارات تورمی ایجاد می‌شود که این مسئله به دلیل مقایسه قیمت نسبی مسکن از سوی سازندگان و مالکان مسکن با قیمت سایر کالاها و خدمات منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. همچنین با افزایش نرخ ارز و به‌تبع آن افزایش تورم عمومی، تا حدی قیمت مصالح ساختمانی مرتبط با ارز، دستمزد و به طور کلی هزینه ساخت مسکن، افزایش می‌یابد که از این ناحیه نیز قیمت مسکن می‌تواند افزایش پیدا کند. تجارب و وقایع پیشین نیز نشان می‌دهد که با افزایش نرخ ارز، همواره قیمت مسکن با افزایش مواجه شده و اثرات مثبت نرخ ارز بر قیمت مسکن، فزونی داشته است.
در مجموع، افزایش نرخ ارز تا حدودی می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود ولی این افزایش‌ها قادر به ایجاد شوک یا افزایش شدید در قیمت مسکن نیستند و حتی تشدید رکورد این بخش را نیز به همراه خواهند داشت. (توجه داشته باشید بین افزایش قیمت بخش مسکن و رونق بخش مسکن می‌بایست تفاوت قائل شد.

این پست را در شبکه های اجتماعی ارسال کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*********************************