با کیفیت ترین لیست آگهی های خرید فروش و اجاره خانه و املاک در مشهد 

اخبار و مقالات

در بازار اجاره مسکن مشهد مرداد ماه ۱۳۹۸ چه گذشت ؟



در بازار اجاره مسکن مشهد مرداد ماه ۱۳۹۸ چه گذشت ؟

تاریخ خبر: ۳۰ مرداد ۱۳۹۸

به گزارش ماهانه اخبار سامانه هوشمند املاک آرش مدیر ، در بازار مسکن تاکنون شاهد ۴ مرتبه جهش قیمت مسکن (در سال های ۶۸، ۸۶، ۹۱ و ۹۷) در کشور بوده ایم، ، افزایش سه برابری نرخ ارز در سال ۹۱ باعث جهش قیمت در بخش مسکن شد. حال با توجه به رصدها و تحلیل بازار مسکن مشهد از دید سامانه املاک آرش مدیر می پردازیم .تابستان ۹۸ همراه با گرمای هوا، گرم شدن بازار جابه جایی مستاجران را همراه خواهد داشت ، مستاجرانی که حالا به دلیل تغییرات ناگهانی و غیرقابل باور قیمت اجاره بها، نگران یکسال پیش رو و داشتن سرپناهی مناسب می باشد؛ اگرچه دلالان به آنچه توجهی ندارند، دلواپسی مستاجران از جیب های نحیف آنان است.

بالاترین سطح متقاضیان رهن واجاره مردادماه امسال

امسال علی رقم پارسال که نرخ متقاضیان رهن و اجاره بالا بود اکثریت متقاضیان ، از ترس پیدا نکردن خانه دلخواهشان مجبور به تمدید واحدشان شدند. در مرداد ماه سال ۱۳۹۸ بالاترین سطح متقاضیان رهن و اجاره امسال را خانم های مجرد و مطلقه تشکیل دادند و بیشترین ماه از سال برای تقاضا رهن و اجاره بود.

عرضه و تقاضا در بازار مسکن

در سال‌های اخیر که مسکن به طور کامل در رکود قرار گرفت، توازن بین عرضه وتقاضا را بر هم زد و شاهد کاهش بسیار زیاد در تولید مسکن بودیم. به طوری که طبق آمارها در سال ۹۷ تنها حدود ۳۰ درصد از میزان مورد نیاز مسکن تولید شده است و با توجه به رکود ۵ ساله بازار مسکن و کاهش تولیدی که در این سالها صورت گرفته هم اکنون ۴ میلیون خانه نیاز داریم تا تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره و اقتصاد مسکن برقرار شود.

در نظر داشته باشید صرفا شاخص تولید مورد نیاز مسکن در سال حداقل سالانه یک میلیون واحد است و این یک میلیون واحد صرفا برای پاسخگویی به میزان تقاضا و متعادل‌کننده عرضه و تقاضا است و تولید بیش از این عدد می‌تواند به عنوان عامل کمک‌کننده کاهش نرخ اجاره بها در بازار اجاره باشد.

مطالعه کنید  بازار مسکن رو به گرمی پیش می رود

بدیهی است قیمت اجاره بها به تناسب قیمت مسکن در بازار اجاره افزایش یا کاهش می‌­یابد. قیمت مسکن نیز به تناسب عرضه و تقاضا در بازار و مهم‌تر از آن پیرو سیگنال‌های مثبت و منفی در اقتصاد کلان تغییر می‌­کند.

نقش سود بانکی در بازار اجاره

همان‌طور که می‌دانیم در کشور ما بازارهایی که برای جذب سرمایه‌های مردم در حال رقابت هستند، شامل بانک‌ها، بازار مسکن، بازار سرمایه وطلا و ارز است. از گذشته در ذهن مردم ایران نهادینه شده که سپرده‌گذاری در بانک و سود بانکی امنیت را در کنار سوددهی برای شما تضمین می­‌کند. از طرفی بانک‌ها با تبلیغات گسترده توانستند اعتماد مردم را جلب و در ماراتن رقابت با سایر بازارهای موازی فاصله زیادی از رقبا بگیرند.

اما درچند سال اخیر فعالان بازار ارز و طلا نیز جذابیت‌هایی برای صاحبان سرمایه ایجاد کردند و نوسانات زیاد ارز پای مردم را بیش از پیش به صرافی‌ها باز کرد.

بازارسرمایه نیز سیستم اطلاع‌رسانی به این قدرت و نفوذ نداشت تا همگان را ازمنافع سپرده‌گذاری در این بازار جذاب مطلع کند. ازطرفی دانش سرمایه‌گذاری در بورس وجود نداشت و مردم بورس را، به عنوان مکانی که صرفا آد‌‌م‌های تحصیل کرده و به اصطلاح کاربلد در آن فعالیت می­کنند می‌شناختند.

از این رو بازار مسکن به دلیل اینکه در نهایت به عنوان یک کالای مصرفی به شمار می‌رفت، نمی‌توانست به عنوان گزینه‌ای برای افزایش سرمایه به شمار برود و این فکر اشتباه درمیان جوانان کم‌سن که هنوز نیاز واقعی مسکن را درک نکرده بودند، جا افتاده بود که پس انداز و تزریق سرمایه در بازار مسکن همچون سایر بازارها فضای جذابی برای سرمایه‌گذاری ندارد.

البته سرعت نقد شوندگی سایر بازارها نسبت به بازار مسکن یکی دیگر از دلایل عدم استقبال جوانان به شمار می­‌رود. ازهمین رو پول‌های سرگردان مردم در بانک‌ها به امید سود بانکی انباشته می‌شد و هربانکی متناسب با نیاز خود آن منابع را در بازارهای مختلف سرمایه گذاری می‌­کرد، لازم به ذکر است اکثر این مبالغ به صورت تسهیلات با سود بانکی بیشتر به خود مردم بازگردانده می‌­شد. درنتیجه بازار مسکن با عدم استقبال مردم مواجه شده و خانه به مقدار نیاز واقعی و متناسب با جمعیت ساخته نمی‌شد.

مطالعه کنید  خرید ملکی تان را تا قبل از تابستان انجام دهید

بازار مسکن در اروپا

اما چگونه قاره‌ای مثل اروپا که رشد اقتصادی متوسط و تورم پایین را تجربه می‌کند، همچنان می‌تواند سرمایه‌گذارانی را از سراسر جهان برای ورود به بازار مسکن خود جلب کند؟

همه چیز به سیاست پولی بانک مرکزی اروپا (ECB) برمی‌گردد که می‌­توان گفت به بخش املاک و مستغلات کاری ندارد. اوایل سپتامبر “۲۰۱۷ “ECB تصمیم گرفت نرخ سود بانکی خود را برای یک دوره طولانی صفر نگه دارد و به این ترتیب از سیاست پولی خود برای پایین نگه داشتن مصنوعی نرخ سود دست برداشت. در نتیجه سرمایه‌گذاران هیچ چاره دیگری به جز سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف دیگرهمچون املاک و مستغلات نداشتند.

البته بازارسرمایه هم جایگاه ویژه‌ای دارد، منتها خرید سهام می‌توانست خیلی پرریسک باشد و اوراق قرضه با توجه به سود پایینی که داشت، گران بود و توجیه اقتصادی برای سرریز شدن پول مردم به این بازار از بین رفت. حال در نظربگیرید اگر بخواهیم این سیاست‌های بازدارنده در کنترل میزان سود بانکی را درکشور بومی سازی کنیم، باید چه اتفاقات و تغییرات بزرگی را پشت سر بگذاریم.

ازطرفی ورود به بازار سرمایه در ایران به تازگی در حال رشد و فرهنگ سازی است  و این تفکر که یکی از بهترین روش‌های ارزنده نگه داشتن سرمایه همسو با تورم خرید زمین و یا ملک است در ذهن‌ها نهادینه شده است. البته نباید افزایش قیمتی که زمین و مسکن در این سالها داشته‌اند را منکر شد؛ ولی به چه قیمتی؟!

از طرفی سیاست‌هایی که می‌­تواند تولید را افزایش دهد در کشور ما با فرمول‌های دستوری اشتباه اتخاذ می‌­شود. به عنوان مثال حمایت از تولیدکنندگان واقعی با دریافت مالیات، در این بازه زمانی به جز کاهش توان تولید کنندگان نتیجه‌ای نخواهد داشت.

بازار مسکن نیازمند یک سیاست گذاری و برنامه عملیاتی با سرعت اجرای بالا است. سیاست‌هایی که در مجموع بانک‌ها را هدف می‌گیرد و آن‌ها را به کاهش نرخ سود بانکی در کنار تسهیلات ارزان و هدفمند مجاب می­‌کند.

مطالعه کنید  وضعیت اجاره بها مسکن سال ۹۸ در مشهد چگونه است

قیمت زمین در بازار اجاره

نباید به نقش قیمت تمام شده مسکن در نرخ اجاره بها غافل ماند. همانطور که می­‌دانیم بخش عمده‌ای از قیمت ملک را زمین و مابقی را مصالح ساختمانی دربرمی­‌گیرد. وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه زمین‌های دولتی را در اختیار سازندگان در بافت‌های فرسوده می­‌گذاریم، سعی کرد سازندگان و انبوه‌سازان را در اقتصاد مسکن به این بازارسوق دهد.

از طرفی دولت به بانک‌ها اعلام کرده در اسرع وقت زمین‌ها و املاک مازاد خود را  برای واگذاری به توسعه‌گران در اختیار دولت بگذارند تا این کاهش تولید جبران شود. حال باید منتظر تحقق این وعده‌ها و تاثیر پذیری مثبت این اقدامات در بازار اجاره و کاهش اجاره بها و تعادل در عرضه و تقاضا و در نتیجه تعادل اقتصاد مسکن باشیم.

از سویی عامل دوم تعیین قیمت ها یعنی بازارمصالح ساختمانی نیز در شرایط مناسبی نیست. صادرات بی رویه مصالح پایه همچون سیمان، کاشی وسرامیک به کشورهای همسایه با قیمت بسیار کم یکی از نقاط ضعف فعالان این حوزه بود که باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی بیش از نرخ تورم شد.

به طوری که بسیاری از دلالان از اختلاف قیمت ریال و دلار استفاده نادرست کردند و محصولات ساختمانی را با قیمت بسیار کم به کشورهای همسایه فروختند و بازارداخلی با تقاضا و کمبود جنس مواجه شد. تا جایی که در دولت طرحی با عنوان سهمیه بندی مصالح ساختمانی مطرح شد.

در نتیجه می‌­توان گفت نرخ سود بانکی و سیاست هایی که بتواند تورم را کنترل کند، در کنارعملیاتی شدن وعده‌های متولیان این بخش، برای افزایش تولید و ایجاد تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن تاثیر مستقیمی بر بازار اجاره دارد.

شما می توانید از طریق این لینک به آخرین اخبار و گزارش ماهیانه بازار مسکن مشهد دسترسی داشته باشید.

 


این پست را در شبکه های اجتماعی ارسال کنید

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*********************************