با کیفیت ترین لیست آگهی های خرید فروش و اجاره خانه و املاک در مشهد 

اخبار و مقالات

در بازار مسکن مشهد آبان ماه ۱۳۹۸ چه گذشت ؟



در بازار مسکن مشهد آبان ماه ۱۳۹۸ چه گذشت ؟

  • کاهش شدید معاملات (قفل شدن معاملات)

میزان معاملات مسکن در مشهد نسبت به سال ۹۷ بسیار کمتر شد یعنی رکودی که داشتیم، عمیق‌تر شد؛ تا جایی که در تیر ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۵ درصد، در مرداد ماه ۳۶ درصد، در شهریور ۴۵ درصد، در مهر ماه ۵۴ درصد، در آبان ماه ۷۶ درصد کاهش حجم معاملات داشتیم. این کاهش ۷۶ درصدی که در آبان ماه داشتیم، عدد بسیار بسیار بالایی است، یعنی میزان معاملات به شدت کاهش پیدا کرده و این عمق رکود معاملات مسکن رو نشان می‌دهد.

  • خروج سوداگران و سرمایه گذاران از بازار

یک واسطه ملکی در منطقه الهیه مشهد در این باره گفت: بازار مسکن در شرایط فعلی به لحاظ میزان رفت و آمد خریداران و فروشندگان،نسبت به بازار سال گذشته به شدت کاهش داشته و نسبت به ماه‌های ابتدایی سال هم کاهش داشته تا جایی که قیمت پیشنهادی برخی از فایل‌های فروش مسکن با کاهش و انعطاف زیادی از سوی مالکان مواجه شده است. ضمن اینکه افرادی که با هدف سرمایه‌گذاری سال گذشته به خرید چند واحد مسکونی اقدام کرده‌اند نیز اکنون دست از مقاومت برداشته و به سود جزیی‌تر هم راضی شده‌اند و ترجیح می‌دهند با سود جزئی تری سرمایه خود را از بازار مسکن خارج کنند.

به گفته‌ این واسطه ملکی، بازار مسکن در سه هفته اخیر با ریزش حباب قیمت‌ها مواجه بوده است و اکنون به ثبات نسبی رسیده است؛ در حالی که شرایط تا اواسط خرداد طور دیگری بود و رشد قیمت خانه ادامه داشت.

بر اساس تجربیاتی که از دوران رکود و رونق مسکن داریم در صورت ادامه خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن شاهد کاهش قطعی قیمت ملک خواهیم بود. این واسطه ملکی ادامه‌داد: مشاهدات ما از بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی نشان می‌دهد نگاه بازار مسکن به خصوص از سمت فروشندگان به سمت سرمایه گذاری در بانک ها است و جو روانی بازار مسکن آرام تر از ماه‌های ابتدایی سال است.

  • کاهش نقدینگی در بازار مسکن

کارشناسان سومین عامل را روند سایر بازارهای سرمایه‌ای همچون بورس در ماه‌های اخیر می‌دانند. به گفته آنها، سوددهی بسیار بالای بازار بورس در چند ماه اخیر باعث جذب سرمایه زیادی به این بازار شده است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند نقدینگی خود را به جای بازار ملک، وارد بازار بورس یا سپرده بانکی کنند که می‌تواند نرخ سوددهی بالاتری را (با توجه به عامل اول) نصیبشان کنند.

همچنین از دیدگاه کارشناسان، کاهش قدرت خرید خریداران مصرفی عامل مهم دیگری است که مانع از ورود آنها به بازار و در نتیجه کاهش حجم معاملات و کاهش قیمت اسمی مسکن شده است.

مطالعه کنید  اپلیکیشن کارشناسی و ارزیابی ملک و املاک این خانه چند

اگرچه سه عامل اول،همگی متوجه خریداران سرمایه‌ای بود، اما این عامل مستقیما به مصرف‌کنندگان باز می‌گردد. این دسته از خریداران به دلیل عدم افزایش سقف تسهیلات مسکن علی‌رغم افزایش شدید قیمت مسکن در سال گذشته، با کاهش شدید قدرت خرید مواجه شده‌اند که باعث خروج بسیاری از آن‌ها از بازار شده است.

کارشناسان و فعالان بازار مسکن با توجه به این چهار فاکتور، روند بازار در ماه‌های آتی را وابسته به مجموعه عوامل بیرونی بخش مسکن همچون وضعیت اقتصاد کلان، سایر بازارهای سرمایه‌ای، تحولات منطقه‌ای و ... و همچنین برخی عوامل درون بخشی همچون تغییر سقف افزایش تسهیلات خرید مسکن عنوان می‌کنند.

  • عقب نشینی فروشندگان از قیمت های پیشنهادی سابق و ارائه تخفیف

از دوم مردادماه امسال که دادستانی، ساماندهی سایت‌های فروش ملک را در دستور کار قرار داده قیمت‌های نجومی از آگهی‌ها حذف شده و با توجه به کاهش  ۷۳ درصدی معاملات، راه فروش این نوع آپارتمان‌ها  بسیار دشوار شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند خرید و فروش حتی در فایل‌های زیر قیمت به سختی صورت می‌گیرد؛ چه برسد به آپارتمان‌هایی که قیمت‌های آن بالاتر از میانگین منطقه ارایه می‌شود.

بررسی‌های میدانی از انجماد دارایی‌ها در بخش مسکن حکایت دارد.رضا، یکی از مشاوران املاک منطقه صیاد می‌گوید: اسفند پارسال و اردیبهشت امسال اوج مراجعه برای خرید آپارتمان بود و کسانی که به نوعی تصور می‌کردند از تورم جا مانده‌اند سرمایه خود را وارد بازار مسکن کردند. به همین دلیل در حال حاضر افرادی که در بازار مسکن هستند و قصد سرمایه‌گذاری در هر حوزه‌ای دارند باید ابتدا آپارتمانی را که خریده‌اند بفروشند. معدود خریداران بازار مسکن هم به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ یا خریداران مصرفی که خانه قبلی خود را زیر قیمت می‌فروشند و آپارتمان‌های جدید را زیر قیمت خریداری می‌کنند یا سفته‌بازانی که خرید جدید آنها مشروط به فروش خانه فعلی است که البته گروه دوم با توجه به انتظار سودآوری، تخفیف نمی‌دهند.

وی با بیان این‌که در حال حاضر نسبت به اردیبهشت ماه قیمت در برخی آگهی‌ها ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یافته است گفت: تا اردیبهشت ماه تعداد خریداران بیشتر از فروشندگان واقعی بود اما حالا شرایط بر عکس شده است. تا دلت بخواهد آپارتمان برای عرضه وجود دارد اما خریداران عقب‌نشینی کرده‌اند و در انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند. حتی فایل‌های زیر قیمت به سختی فروش می‌رود. اندک نشست‌هایی هم که برای خانه‌های به‌قیمت برگزار می‌کنیم معمولا به دلیل توقع مشتریان برای تخفیف بیشتر و مقاومت فروشندگان در این خصوص لغو می‌شود.

  • کاهش صدور پروانه ساخت در مشهد
هیاهو درباره لایحه اصلاح مصوبات درآمدی شهرداری هنوز بالا نگرفته است، اما بحث‌ها و جدل‌هایی که طی یک ماه گذشته درباره این لایحه شکل گرفت همچون آتش زیر خاکستری است که باید منتظر باشیم کم‌کم خود را نشان دهد.
اوضاع از این قرار است که بعد از گذشت یک‌سال از افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن و «ارزش معاملاتی املاک» معاونت مالی و پشتیبانی شهرداری تصمیم گرفته است نرخ عوارض پروانه ساختمان را اصلاح کند. تعیین ارزش معاملاتی املاک بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم از سوی کمیسیونی با ۵ عضو انجام می‌شود که تنها یک کرسی از آن متعلق به شورای اسلامی شهر است. مابقی اعضای آن را نمایندگان اداره‌کل امور مالیاتی، اداره‌کل راه و شهرسازی، سازمان جهاد کشاورزی و اداره‌کل ثبت اسناد و املاک تشکیل می‌دهند. بر اساس اظهار نظر‌های کارشناسی، بعد از گذشت بیش از یک سال از افزایش ۲۵۰ درصدی نرخ فروش آپارتمان در مشهد، در صورت تصویب لایحه جدید، به طور میانگین، نرخ عوارض پروانه ساختمان در سطح شهر حدود ۴۳ درصد افزایش خواهد یافت. این در حالی است که اگر شهرداری بر اساس دستورالعمل کنونی خود مصوبه کمیسیون ماده ۶۴ در خصوص ارزش معاملاتی املاک را اجرا کند، افزایش نرخ عوارض پروانه ساختمان به‌مراتب بیشتر خواهد شد. در واقع، این لایحه به تعدیل و دقیق‌سازی نرخ عوارض کمک کرده است. در عین حال، با حذف عوامل انسانی، در تعیین نرخ عوارض، به جلوگیری از فساد و ایجاد شفافیت نیز کمک کرده است.
اوضاع از این قرار است که بعد از گذشت یک‌سال از افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن و «ارزش معاملاتی املاک» معاونت مالی و پشتیبانی شهرداری تصمیم گرفته است نرخ عوارض پروانه ساختمان را اصلاح کند.

مسعود سلطانی - هیاهو درباره لایحه اصلاح مصوبات درآمدی شهرداری هنوز بالا نگرفته است، اما بحث‌ها و جدل‌هایی که طی یک ماه گذشته درباره این لایحه شکل گرفت همچون آتش زیر خاکستری است که باید منتظر باشیم کم‌کم خود را نشان دهد.
اوضاع از این قرار است که بعد از گذشت یک‌سال از افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن و «ارزش معاملاتی املاک» معاونت مالی و پشتیبانی شهرداری تصمیم گرفته است نرخ عوارض پروانه ساختمان را اصلاح کند. تعیین ارزش معاملاتی املاک بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم از سوی کمیسیونی با ۵ عضو انجام می‌شود که تنها یک کرسی از آن متعلق به شورای اسلامی شهر است. مابقی اعضای آن را نمایندگان اداره‌کل امور مالیاتی، اداره‌کل راه و شهرسازی، سازمان جهاد کشاورزی و اداره‌کل ثبت اسناد و املاک تشکیل می‌دهند. بر اساس اظهار نظر‌های کارشناسی، بعد از گذشت بیش از یک سال از افزایش ۱۳۰ درصدی نرخ فروش آپارتمان در مشهد، در صورت تصویب لایحه جدید، به طور میانگین، نرخ عوارض پروانه ساختمان در سطح شهر حدود ۴۳ درصد افزایش خواهد یافت. این در حالی است که اگر شهرداری بر اساس دستورالعمل کنونی خود مصوبه کمیسیون ماده ۶۴ در خصوص ارزش معاملاتی املاک را اجرا کند، افزایش نرخ عوارض پروانه ساختمان به‌مراتب بیشتر خواهد شد. در واقع، این لایحه به تعدیل و دقیق‌سازی نرخ عوارض کمک کرده است. در عین حال، با حذف عوامل انسانی، در تعیین نرخ عوارض، به جلوگیری از فساد و ایجاد شفافیت نیز کمک کرده است.

مطالعه کنید  پیش بینی 58نفر متخصص املاک از آینده وضعیت قیمت مسکن 96

ساخت و ساز تعطیل می‌شود!
این لایحه هنوز به صحن علنی شورای شهر نرسیده است، اما انبوه‌سازان مخالفت و انتقاد جدی خود را نسبت به آن اعلام کرده‌اند. جمشید پژوم، رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی، در گفتگو با شهرآرا این موضوع را اعلام کرد. او همچنین نامه خود را خطاب به محمدرضا حیدری، رئیس شورای اسلامی شهر، در اختیار شهرآرا قرار داد. پژوم در این نامه نوشته است: در شرایط کنونی که انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان به واسطه رسالت حرفه‌ای و اجتماعی و لبیک به منویات مقام معظم رهبری در تحقق اقتصاد مقاومتی با استفاده از همه ظرفیت‌هاى خود تلاش می‌کنند، خود را در مقابل چالش‌های ناشی از تحریم‌های ظالمانه دول استعمارگر و رکود اقتصادی در این صنعت مقاوم کنند، لوایح ضد مولد پیشنهادی به آن شورای محترم با عنوان اصلاح برخی از مصوبات درآمدی ضمن عدم انطباق با شاخص‌های کلان اقتصادی و آمار رسمی تورم، تولید مسکن را در بسیاری از مناطق مشهد غیر‌اقتصادی و به ورطه تعطیلی و یا نیمه‌تعطیلی خواهد کشاند.

  • افزایش سازندگان پول لازم

در حالی که در دوره رشد قیمت بخش عمده پول در مرحله عقد قرارداد و مبایعه نامه دریافت می شد، این روزها مالکان رضایت می‌دهند حتی تا ۵۰ درصد از قیمت ملک را در محضر و هنگام انتقال سند دریافت نمایند. طبق عرف از زمان تنظیم قرارداد تا زمان انتقال سند، بین ۴۰ تا ۶۰ روز فرصت برای طرفین در نظر گرفته می شود. ریزش قیمت ها در بازار ارز و البته سکه سبب شده است چشم انداز آتی بازار مسکن نیز برای آنها که قصد ورود به بازار را دارند چندان جذاب نباشد.در عین حال دریافت اقساطی پول در مدت زمانی طولانی تر نیز از سوی مالکان واحدهای بزرگ و قیمت بالا این روزها در فایل های آگهی‌های مشاوران املاک در مناطق گران قیمت (بولوار احمدآباد،بولوار سجاد، و هاشمیه) دیده می‌شود.

با توجه به مشخصه ها و تحلیل های فوق و به نقل از سایر کارشناسان مسکن در مناطق مختلف شهر مشهد پیش بینی می شود دوره رکود بازار مسکن به هشت سال با پیش بینی سه سال پیش رونق در انتظار متقاضیان و عرضه کنندگان این بازار باشد. بهترین فرصت برای خرید ملک های کوچک قبل از سال جدید پیش بینی می شود.

 


این پست را در شبکه های اجتماعی ارسال کنید

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*********************************