با کیفیت ترین لیست آگهی های خرید فروش و اجاره آپارتمان و ملک در مشهد 

اخبار و مقالات

ساختار تقاضای مسکن





ساختار تقاضای مسکن

هرچند در نیازسنجی مسکن ، مواردی چون خانوارهای تشکیل شده ، خانوارهای منحل شده ،استهلاک ،تخریب و نوسازی و حتی کمبود موجودی فعلی مسکن ،موردتوجه قرار می گیرد.ولی تقاضای مسکن (تقاضای موثر) آن بخش از نیاز است که با قدرت خرید همراه بوده و به بازار مسکن ورود می کند. قدرت خرید یا توان مالی خانوار نیز بستگی به درآمد و پس انداز گذشته ، حال و آینده خانوار دارد.

علاوه بر توان مالی خانوار، عوامل متنوعی چون انتظار تغییر قیمت مسکن در آینده ، نقدینگی و تورم ،بازده دارایی های رقیب ،تحولات جمعیتی و... بر تقاضای مسکن ،اثر می گذارند.

از سوی دیگر باید توجه داشت که مسکن ، فقط کالایی مصرفی نیست، بلکه دارای انگیزه های سرمایه گذاری نیز است. در یک تقسیم بندی کلی می توان سمت تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی (واقعی) و سرمایه ای تقسیم کرد.

بسته به شرایط اقتصادی خرد و کلان ، شدت حضور چهار جریان تقاضای مسکن در نمودار فوق ، تغییر می یابد. با این توضیح که در دو مورد اول ، عمدتا شرایط اقتصادی ، به ورود یا خروج افراد(یا منابع مالی)از بازار می انجامد. اما در ارتباط با دومورد آخر ،شرایط اقتصادی، غالبا منجر به جابجایی افراد (یا منابع مالی) از یک گروه تقاضا به گروه دیگر می گردد.

در یک رویکرد میان درآمدی نیز تقاضای مسکن کم درآمدها (تقاضای مصرفی) بیش از هرچیز به درآمد و توان وام گیری خانوار و قیمت مسکن ، حساس است. ولی تقاضای مسکن خانوارهای پردرآمد (تقاضای سرمایه ای) ،عمدتا نسبت به بازدهی انتظاری بازارهای موازی، حساسیت نشان می دهد.

1-1 تقاضای مصرفی (واقعی)

این نوع تقاضا در بازار مصرفی املاک صورت می پذیرد. متقاضیان مصرفی مسکن به افرادی گویند که هدف آن ها تامین سرپناه و محلی برای سکونت است. زیرا مسکن ،یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است.

تقاضای مصرفی را می توان شامل مواردی چون استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بد مسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی ،تعویض واحدهای مسکونی بی دوام و فرسوده و... دانست.

تقاضای مصرفی مسکن براساس نوع تصرف، به ملکی و استیجاری قابل تقسیم است. در مسکن ملکی ، تقاضای مصرفی از طریق خرید مسکن و در مسکن استیجاری از طریق اجاره مسکن ، تامین می شود.

1-1-1 تقاضای خدمات مسکن (اجاره نشینی)

وجود بازار اجاره مسکن و امکان تامین تقاضای مصرفی از کانال بازار اجاره ای ،این امکان را برای مصرف کننده فراهم می آورد تا در صورت لزوم ، تقاضای خرید خود را به تعویق اندازد. در صورتی که چنین موضوعی در تقاضای خوراک ،محلی از اعراب ندارد. زیرا خانوار خدمات حاصل از مسکن - نه خود کالای مسکن را مصرف می کند.

از نقطه نظر اقتصادی ،افرادی که سمت اجاره نشینی می روندکه با توان مالی لازم جهت خرید مسکن را ندارند (در کشور ما اکثر اجاره نشینان از این دسته اند) و یا سرمایه گذاری در مسکن ، نسبت به سایر گزینه های سرمایه گذاری موجود در بازار ،برای آن ها از جذابیت کم تری برخوردار است.

بنابراین اگرچه تقاضای اجاره نشینی در بازارمسکن بدون انگیزه سرمایه گذاری شکل می گیرد. اما این بدان معنا نیست که افرادمتقاضی اجاره نشینی، بدون بررسی ابعاد اقتصادی ،بدون ملاحظه حداکثرسازی نفع شخصی و به ناچار، گزینه اجاره نشینی را انتخاب کرده اند.

مطالعه کنید  پیش بینی 58نفر متخصص املاک از آینده وضعیت قیمت مسکن 96

با این حال می توان اجاره نشینی در کشورمان را عمدتا از نوع اول و به اجبار - نه به اختیار - ارزیابی کرد. این نوع اجاره نشینی به نوعی بیانگر تسلط انگیزه تامین سرپناه درباره مسکن است.

1-1-2 تقاضای خرید مسکن شخصی

این نوع تقاضا، مسکن را برای استفاده شخصی و سکونت خانوار، خریداری می کنند. این متقاضیان، پس از حصول اطمینان از اینکه خرید مسکن از حداقل های توجیه اقتصادی و سرمایه گذاری بهره مند است، اقدام به این خرید می کنندو در تصمیم گیری خود بیش تر به رفاه ایجاد شده برای خانواده، تمرکز دارند.

در این جریان تقاضا، زمانی انگیزه سرمایه گذاری تقویت می شود که بازدهی سرمایه گذاری، از نرخ تورم عمومی و یا نرخ بازده سرمایه گذاری بدون ریسک (مثل سرمایه گذاری در بانک) بالاتر باشد. تقاضا در این بخش، عمدتا به وسیله خانوارهایی شکل می گیرد که اولا: ریسک گریزند، ثانیا: به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلندمدت می باشند و ثالثا: از آنجا که به خرید مسکن ، نگاهی بلندمدت دارند، بنابراین نقدشوندگی سرمایه گذاری برای آن ها چندانه با اهمیت نیست.

شواهد موجود ،حاکی از آن است که اغلب خانوارهای ایرانی، سکونت در مسکن ملی را زمینه ساز برقراری آرامش و امنیت روانی تلقی می کنند که البته با شرایط نسبتا بی ثبات تجربه شده در بازار مسکن، طی دهه های اخیر، به ویژه جهش های یکباره قیمت مسکن، توجیه پذیر به نظر می رسد.

1-2 تقاضای سرمایه ای

این نوع تقاضا در بازار دارایی املاک صورت می پذیرد. متقاضی سرمایه ای، با هدف بهره مندی از عایدی سرمایه ناشی از افزایش قیمت مسکن، اقدام به خرید واحد مسکونی می کند. باید اذعان داشت که آنچه تحولات بازار مسکن را متفاوت از تحولات سایر بخش ها می کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییرات قیمتی می شود، عمدتا از تقاضای سرمایه ای مسکن نشات می گیرد.

این تقاضا به دو نوع تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیرشخصی و تقاضای خرید مسکن سوداگرانه تقسیم می شود.

1-2-1 تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیرشخصی (بلندمدت)

این تقاضا عمدتا با انگیزه های چون اجاره داری و حفظ قدرت خرید صورت می پذیرد. در واقع «پس انداز روی دارایی»، ماهیتی بلندمدت داشته و برخواسته از اطمینان به افزایش بلندمدت قیمت یک نوع دارایی، صرف نظر از افراد و نشیب های کوتاه مدت آن است. این نوع متقاضیان، تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارندو اساسا تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می دهد.

تغییر در وضعیت عوامل تاثیرگذار بر انگیزه سرمایه گذاری - به ویژه عامل بازدهی - بر میزان تقاضای خرید مسکن غیرشخصی (برای نگه داری بلندمدت) اثر می گذارد. در این جریان تقاضا، افراد با هدف کسب درآمد اجاره و بهره مندی از افزایش بهای بلند مدت مسکن، وارد بازار می شوند. سرمایه گذاران شکل دهنده این جریان تقاضا نیز عمدتا خانوارهایی هستند که انجام یک سرمایه گذاری نسبتا کم خطر و بلندمدت را در سر می پرورانند. این گروه از متقاضیان، عمدتا معتقدند که زمین و مسکن، به سرمایه گذار خیانت نمی کند! ضمن اینکه با توجه به رویکرد بلندمدتشان، نقدشوندگی سریع سرمایه گذاری برای آن ها از اهمیت چندانی برخوردار نیست.

مطالعه کنید  اخبار مسکن مشهد 1397

سرمایه گذاران سنتی، عموما برای تامین مالی خرید مسکن، ابتدا آن را رهن می دهند و سپس با گذشت زمان، آن را به اجاره تبدیل کرده، در ادامه بعد از چندسال اجاره دادن واحد مسکونی، آن را به احسن تبدیل می کنند.

1-2-2 تقاضای خرید مسکن سوداگرانه (کوتاه مدت)

در اقتصاد، عموما «سوداگری» پدیده ای با ماهیت کوتاه مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با بهره گیری از نوسانات کوتاه مدت قیمت دارایی است. از ویژگی های متقاضیان سوداگرانه خرید مسکن می توان به تمایل آنان برای خانه های خالی ، توجه به بازارهای رقیب مسکن و ورود و خروج سریع (اینترسی پایین) اشاره کرد. این متقاضیان را می توان دارای تاثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست.
در این نوع سرمایه گذاری، بازدهی موردنظر سوداگر، فاصله بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه مدت است.بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است.

در مجموع می توان گفت سرمایه سوداگران ملک به صورت مقطعی در بازار جریان می یابد. به گونه ای که در دوران رونق بازار مسکن، شاهد جریان و گردش شدید این گونه سرمایه ها است.دردوران رکود، عمده این سرمایه ها به سرعت از بازار خارج می شوند و بخشی نیز به صورت خانه های خالی در این بخش مسکن رسوب می کنند.

بررسی رفتار سوداگران در توضیح پدیده های بازار مسکن ایران، بسیار با اهمیت است. بسیاری از پدیده های نامطلوبی که در این بازار رخ می دهد نیز حاصل قعالیت این جریان تقاضا است. سوداگران در ابتدای دوره رونق وارد بازار می شوند و از افزایش قیمت ها، حداکثر حداکثر سود را کسب می کنندو با پدیدار شدن علائم رکود، به سرعت از بازار خارج می شوند و سرمایه خود را به بازارهای موازی مسکن همچون بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می کنند.

اگر فرض کنیم یک سوداگر در دوران رونق، سودی برابر با متوسط افزایش قیمت بازار مسکن به دست آورد و در شروع رکود از بازار خارج شود و در این دوران (دوره رکود) سودی برابر با سود سپرده گذاری مدت دار بانکی کسب کند، در این حالت کل بازده فعالیت سوداگر برابر با میانگین وزنی بازدهی مسکن در سال های رونق و نرخ سود سپرده های مدت دار بانکی در سال های رکود بازار مسکن می شود که به مراتب بالاتر از سودهای نرمال بلند مدت بازار است.

به طور خلاصه، ویژگی های این نوع تقاضا را می توان شامل موارد ذیل دانست:

  • این گروه در دوران رکود، چندان حضوری در بازار ندارند.
  • در دوره رونق بازار مسکن، با تزریق منابع مالی به این بازار، بر شدت افزایش قیمت ها می افزایند و در پایان رونق، با خروج منابع، اتمام دوره رونق و شروع رکود را همراهی می کنند.
  • در دوره رونق، هرچقدر سایر فرصت های سرمایه گذاری، کمتر در اختیار این گروه باشد و دسترسی به منابع مالی، ساده تر باشد، هجوم سوداگران به سمت بخش مسکن بیش تر خواهد بود.
  • به طور کلی در اقتصاد هایی مانند ایران که بازار سرمایه از عمق کافی برخوردار نیست، فعالیت های سودگرانه در بازار مسکن، بیش تر است.
مطالعه کنید  شیوه جدید کلاهبرداری فقط با یک میس کال !

1-3 ماهیت سرمایه ای تقاضای مصرفی!

با وجود تفکیک فوق از تقاضای مصرفی و سرمایه ای، با طرح رویکردی بدیل، می توان تقاضای مسکن را دارای ماهیتی «سرمایه ای» دانست، هرچند این مساله، نافی انگیزه های مصرفی نیست.

براساس این رویکرد، تمامی متقاضیان خرید مسکن، نقش مسکن را به صورت یک دارایی سودآور، در نظر دارند. در حقیقت، هرچهار تقاضای یادشده، با وجود تفاوت در شدت و ضعف، دارای خصلتی سرمایه ای است. هرچند در ابتدا ممکن است به نظر برسد تقاضای مالکان متقاضی تغییر ملک مسکونی و تازه واردها به بازار خرید مسکن، صرفا تقاضایی مصرفی است، ولی چنین تفکیکی بدین معناست که متقاضیان به اصطلاح مصرفی مسکن از نقش آن به صورت یک نوع از دارایی که می تواند طی زمان باعث کسب عایدی (زیان) سرمایه شود، غافلند. این در حالی است که متقاضیان به اصطلاح مصرفی نیز می توانند در واکنش به انتظارات منفی و مثبت از آینده قیمت های مسکن و نیز تغییر در سیاست های اقتصادی، در رفتار خود تغییر و بازنگری کنند.

برای مثال، فرض کنید انتظار خریداران، مبنی بر کاهش قیمت مسکن در آینده نزدیک باشد. بدون تردید در دوره جاری، متقاضیانی که پیش تر، آن ها را متقاضیان سرمایه ای نامیده ایم تمایلی به ورود به بازار ندارندو در صورت امکان فروش، حتی راغب به خروج سرمایه خود از بازار مسکن هستند، اما علاوه بر خروج صاحبان سرمایه ای (نقدی) از بازار که با هدف اجتناب از زیان سرمایه صورت می گیرد، تازه واردها که به تازگی توان خرید مسکن یافته اند نیز می توانند خرید مسکن را به تعویق بیندازند.

این امر از آن رو است که در شرایط وجود انتظارات منفی (انتظار کاهش قیمت مسکن)، افراد فاقد مسکن، انتظار دارند که بتوانند در آینده ای نزدیک، مسکن را با قیمتی کمتر از قیمت جاری خریداری کنند. پس واکنش احتمالی و عقلایی آن ها در چنین شرایطی، تداوم موقتی اجاره نشینی و سرمایه گذاری در بازارهای موازی (مثلا سپرده گذاری در بانک) خواهد بود.

از سوی دیگر، چناچه با انتظارات کوتاه مدت قیمتی، مثبت باشد، واکنش این گروه، تعجیل در خرید و انتخاب واحد مسکونی با متراژ بزرگ تر است تا بیش ترین عایدی را از افزایش احتمالی قیمت ها نصیب آنان کند. همچنین تغییر دهندگان واحد مسکونی نیز ممکن است در واکنش به انتظارات قیمتی مثبت، اقدام به پیش خرید ملک توام با تاخیر در فروش واحد مسکونی فعلی خود کنند، حتی درباره تقاضای اجاره نشینی نیز می توان انگیزه سرمایه ای در انتخاب خانوار را ردیابی کرد. بخشی از افراد اجاره نشین با رویکردی کاملا اقتصادی به سمت بازار اجاره روی می آورند. در واقع این افراد یا معتقدند که بازار مسکن، قدرت حفظ ارزش دارایی آن ها را ندارد و یا آنکه با دارایی و سرمایه خود، توانایی انجام سرمایه گذاری دیگری را دارند که نرخ بازدهی آن ها از نرخ بازدهی خرید خانه شخصی بالاتر است.

 

 

 

 

 

 


این پست را در شبکه های اجتماعی ارسال کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*********************************