سامانه هوشمند خرید، فروش، رهن و اجاره املاک مشهد 

آژانس سراسری املاک آرش مدیر مشهد خرید فروش رهن اجاره املاک مشهد
Loading...

اخبار و مقالات

قانون تملک آپارتمان | قوانین آپارتمان نشینی در مشهد

قانون تملک آپارتمان | قوانین آپارتمان نشینی در مشهد بسیار کلی و برای همه نقاط با همه فرهنگها نوشته شده است.

برای مثال در ماده22 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها تصریح شده که در آپارتمانهایی که بیش از ده واحد دارند باید دربانی استخدام شود.

حال چند درصد از آپارتمانهایی که دوازده یا شانزده واحد دارند امکان استخدام دربان دارند؟ و یا تصریح شده است که مدیر و مسئولین اداره ساختمان حق الزحمه دریافت دارند

حال چه درصدی آپارتمانها توانایی چنین پرداختی را دارند؟ ودیگر مواردی که بسته به فرهنگ اجتماعی ساکنین با قسمتهای الف و ب فوق تناقض دارند بصورت مشخص بیان شده و تعیین مسیر می شود. در نظر باشد که مجموعه چنین موادی را می توان به عنوان مجموعه مقررات آپارتمان معین در دفترخانه ثبت کرده و ملاک قانونی در دعاوی قرارداد.

الف- قانون تملک آپارتمان ها
ماده 1: مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:
مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.
ماده 2: قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده 3: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت قهری خواهد بود.


ماده 4: حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است
تبصره 1: مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند.
تبصره 2: در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه می شود.


تبصره 3: چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
ماده 5: انواع شرکت های موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده 6: چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
ماده 7: هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قایم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در ایت صورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8: در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده 9: هر یک از مالکین می توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد. هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سر در یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.
ماده 10: هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید.
ماده 10 مکرر: در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیات مدیران وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.


هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد کرد.
عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیات مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارایه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند.
تبصره 1: در صورتی که عدم ارایه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند دادگاه ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارایه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
تبصره 2: رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیات مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضا نامه صدور اجراییه گردد.
تبصره 3: نظر مدیر یا هیات مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای می دهد. این رای قطعی است.
در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد.
تبصره 4: در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجددا و مکررا در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه می باشد.
ماده 11: دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا بگذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.
ماده 12: دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال اجاره رهن صلح هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قایم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده 13: در صورتی که به تشخیص سه نفر از کار شناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند آن دسته از مالکان که قصد باز سازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام باز سازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان وزارت مسکن و شهر سازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.
تبصره 1: مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره 2: چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
ماده 14: مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارت وارده می باشند.
ماده 15: ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.

ب- آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها
بخش اول– قسمت های مختلف ساختمان

فصل اول– قسمت های اختصاصی
ماده 1: قسمت هائی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده 2: علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه شماره مساحت قسمت های وابسته ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم– قسمت های مشترک
ماده 3: قسمت هائی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می باشد قسمت های مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
تبصره گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیا دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است.
قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکا ملک است هر چند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید.
ماده 4: قسمت های مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها عبارت است از:
الف– زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب – تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ منبع آب مرکز حرارت و تهویه رخت شویخانه تابلوهای برق کنتورها تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد دستگاه آسانسور و محل آن چاه های فاضلاب لوله ها از قبیل:( لوله های فاضلاب آب برق تلفن حرارت مرکزی تهویه مطبوع گاز نفت هواکش ها لوله های بخاری) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره


پ – اسکلت ساختمان
تبصره: جدارهای فاصل بین قسمت های اختصاصی مشترک بین آن قسمت ها است مشروط بر اینکه جز اسکلت ساختمان نباشد.
ت – درها و پنجره ها راهروها پله ها پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث – تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی شیرهای آتش نشانی آسانسور و محل آن محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی
ج – بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح – نمای خارجی ساختمان.
خ – محوطه ساختمان باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

بخش دوم– اداره امور ساختمان
فصل اول– مجتمع عمومی
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر
ماده 5: در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود.
ماده 6: زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافق نامه ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق ارای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور زمان تشکیل مجمع عمومی با تنظیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
ماده 7: در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یکبار تشکیل شود.
ماده 8: برای رسمیت یافتن مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.
تبصره: در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
ماده 9: کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبرخود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره: در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده 10: هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده هفت قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده 11: مجمع عمومی شرکا دارای وظایف و اختیارات زیر می باشد:
الف – تعیین رئیس مجمع عمومی
ب – انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها
پ – اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان
ت – تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه
ث – اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.
ج – تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
ماده 12: کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره: تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکا غایب اطلاع داده شود.
ماده 13: تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیه شرکا الزام آور است.

فصل دوم – اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران
ماده 14: مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.
ماده 15: تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
ماده 16: در صورت استعفا فوت عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره 1: در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیات مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدبد انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد.
ماده 17: تصمیمات مدیران با اکثریت ارا معتبر است.
ماده 18: مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین می نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داشت.
ماده 19: مدیر یا مدیران امین شرکا بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند.
ماده 20: مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده چهار قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.
ماده 21: مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده 22: در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که بیش از ده آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربانی استخدام نمایند.

فصل سوم – هزینه های مشترک
ماده 23: شرکا ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت های مشترک بنا مصرف می شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب گازوئیل و اسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار نگهبان متصدی آسانسور هزینه نگاهداری تاسیسات باغبان تزئینات قسمت های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می باشد.
تبصره: چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستاجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کنند به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده 24: هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می تواند به مراجع صلاحیت دار قضائی مراجعه کند.
ماده 25: هزینه های مشترک عبارت است از:
الف – هزینه های لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه.
ب – هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.

فصل چهارم – حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا
ماده 26: در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینه های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جز از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده 27: مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند می توانند به منظور تامین هزینه های ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکا دریافت دارند.
نکته: چنانچه سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود. چنانچه اقلیتی از صاحبان واحدها نسبت به تجدید بنا رضایت ندهند مالکین موافق تجدید بنا می بایست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره کنند تا به مکان جدید منتقل شوند در صورتی که مخالفین از انتقال به خانه اجاره ای خودداری کردند هیئت مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجمع قضایی مراجعه می کند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها نسبت به این کار اقدام می نماید.

ج – آیین نامه نحوه اداره بلوک
بخش اول: نحوه اداره بلوک و انتخاب هیئت مدیره و مدیر ساختمان
ماده 1: بلوک طبق قانون تملک آپارتمان ها مصوب 16 اسفند ماه 1343 با اصلاحیه های بعد و آیین نامه اجرایی آن بعلاوه این آیین نامه اداره خواهد شد.
تبصره: چنانچه این آیین نامه و قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن تعارض و تداخل نماید اولویت اجرا با مقررات این آیین نامه است.
ماده 2: شورایی مرکب از سه نفر که بیشترین آرا را کسب نمایند بعنوان هیئت مدیره انتخاب و بلوک را بصورت افتخاری اداره خواهند کرد. ( طبق رسم متداول این بلوک چنین تصمیمی اخذ شده است)
تبصره: مدیران میتوانند هئیت مدیره را به نام ساختمان رسما در اداره ثبت شرکتها و مالکیت صنعتی به ثبت برسانند.
ماده 3: هیئت مدیره از میان ساکنین و در جلسه هیئت عمومی با حضور بیش از ½ ساکنین با رای کتبی و مخفی به مدت یک سال انتخاب خواهند شد.
تبصره یک: چنانچه در آگهی اول که حداقل ده روز قبل از انتخاب هیئت مدیره با قید ضرورت حضور و تعیین هیئت مدیره در تابلو نصب می گردد حد نصاب بیش از ½ حاصل نگردید در مرحله دوم آگهی با فاصله زمانی حداقل هفت روز تکرار و جلسه دوم هر تعداد که باشد تشکیل و هیئت مدیره انتخاب می گردد.
تبصره دو: نصب آگهی و دعوت به جلسه و قید انتخاب هیئت مدیره وظیفه مدیر ساختمان است.
ماده 4: سه نفری که بیشترین آرا را در جلسه هیئت عمومی کسب نمایند هیئت مدیره ساختمان خواهند بود.(از آنجا که مدیریت در این آپارتمان افتخاری است دچار معضلاتی می شوند که در بندهای بعدی درصدد پیدا کردن راهکاری برای آن هستند)
تبصره: هریک از سه نفر حائزین اکثریت موظف است قبول یا عدم قبول پذیرش مسئولیت را در همان جلسه اعلام نماید و در صورت عدم پذیرش هر یک یا سه نفر, سه نفر بعدی که اکثریت آرا را کسب کرده اند جایگزین کنار رفته گان خواهند شد و همچنین حالتی که یکی از اعضا هیئت مدیره در اثنای مسئولیت نقل مکان و یا کنار رود.
ماده 5: در صورت وجود حتی یک یا دو نفر انتخابی و پذیرش مسئولیت قرعه کشی صورت نخواهد گرفت.
ماده 6: چنانچه هیچ کدام از ساکنین بصورت فوق قبول مسئولیت ننمایند هیئت مدیره به قید قرعه از میان ساکنین بصورت دوره ای و بطوریکه شامل تمام مالکین ساکن گردد به مدت شش ماه انتخاب می شوند در همان جلسه گروه بندی صورت گرفته و با قید قرعه زمان مسئولیت هر گروه مشخص می گردد.
تبصره: چنانچه اگر در اینحالت شخصی از پذیرش مسئولیت استنکاف نماید می بایست هشت برابر مبلغ موضوع ماده 40 را به صندوق آپارتمان بپردازد. این مبلغ سالانه در مجمع عمومی تعیین می شود.
ماده 7: فردی که بیشترین رای را از بین سه نفر کسب کرده باشد بعنوان مدیر ساختمان خواهد بود.
تبصره یک: چنانچه دو یا سه نفر حائزین اکثریت را مساوی داشته باشند در همان جلسه بین آن دو یا سه نفر جهت تعیین مدیر رای گیری صورت می پذیرد و اگر در مرحله دوم رای دو یا سه نفر مساوی شد زمان مدیریت هر کدام بطور مساوی و مشخص تعیین خواهد گردید.
تبصره دو: هنگامیکه هیئت مدیره ساختمان به صورت دوره ای و قید قرعه باشد برای مدیریت هر دوره رای گیری و در صورت تساوی به صورت تبصره یک عمل می گردد و چنانچه یک فقط نفر انتخابی باشد مدیر هم خواهد بود.

بخش دو: وظایف هیئت مدیره و مدیر ساختمان
ماده 8: وظایف هیئت مدیره عبارت است از:1- حفظ و نگهداری و زیبا سازی ساختمان 2- جلوگیری از تعرض به مشاعات و تقسیم عادلانه استفاده از آنها بخصوص پارکینگ 3- نظافت و تمیزی کل ساختمان 4- گسترش روحیه همکاری و تفاهم در ساختمان 5- ایجاد محیطی آرام 6- ایجاد اخلاق و رفتار حسنه و امن 7- تشویق و ترغیب صرفه جویی و برخورد با عناصر اسراف و تبذیر
ماده 9: هیئت مدیره موظف است اداره امور را با رعایت مصلحت ساختمان و ساکنین اداره نماید و علاوه بر صرف هزینه های ساختمان تا سقف موضوع ماده 41 بدون طرح در جلسه عمومی هزینه کند.
ماده 10: مسئول مستقیم کلیه امور ساختمان و تقسیم کار در بلوک مدیر ساختمان است. وی موظف است 1- شارژ ماهانه و پول سرانه سالانه را دریافت دارد و رسید بدهد 2- ترتیب نظافت تعمیر قسمت های خراب و جلوگیری از تخریب ساختمان را بدهد و به بخش مشاعات سرکشی کند 3- جواب گوی کلیه حساب و کتاب های دریافت و پرداخت ها مدیر ساختمان است 4- مانع تعرض به مشاعات گردد 5- اعتراضات را به صورت کتبی به ساکن مربوطه اعلام دارد 6- تخلفات را پیگیری نماید.
ماده 11: مدیر ساختمان می تواند حسابداری و جمع آوری شارژ را به یکی از ساکنین و یا اعضای هیئت مدیره بسپارد ولی مسئولیت و پاسخ گویی در صورت تخلف در مقابل ساکنین ایشان است. در کل نحوه نگهداری پول صندوق در اختیار مدیر ساختمان است. او مجاز است با رعایت مصلحت صرف عملی که سود آور و به نفع اعضا است بنماید. در صورت تلف و یا استفاده شخصی مسئول و به عنوان خیانت در امانت قابل تعقیب است.
ماده 12: مدیر ساختمان موظف است کلیه هزینه ها و دریافت های ساختمان را به صورت گویا مستند ثبت و ضبط و نگهداری نماید. هر شش ماه یکبار گزارش کتبی ارائه دهد و در جلسات شورا و به درخواست هر یک از ساکنین ارائه نموده و توضیح دهد.
ماده 13: قصور در امر مدیریت به منزله بی مسئولیتی شخص مربوطه بوده و ضرر و زیان ناشی از این کوتاهی به عهده مدیر است و از طرق قانونی قابل پیگیری است.
بخش سه تشکیل جلسات ساختمان
ماده 14: جلسات ساختمان به سه صورت 1- جلسات عادی 2- جلسات فوق العاده 3- جلسات تعیین هیئت مدیره می باشند. جلسات عادی هر سه ماه (هر فصل) یک بار در نیمه دوم ماه دوم هر فصل تشکیل می گردد. جلسات فوق العاده بنا به ضرورت و با تقاضای مدیر یا یکی از اعضا هیئت مدیره و یا حداقل سه نفر از ساکنین به صورت فوق العاده برگزار می گردد. جلسه تعیین هیئت مدیره در اردیبهشت ماه و به همین منظور تشکیل می گردد.
ماده 15: مدیر ساختمان موظف است گزارش عمل کرد مالی سالانه ساختمان را در پانزدهم اردیبهشت ماه هر سال به صورت گویا شفاف مستند و کتبی در جلسه عمومی ارائه و به هر واحد یک نسخه تحویل دهد.
ماده 16: در جلسات, نخست مدیر ساختمان گزارش و پیشنهاد می دهد سپس هر یک از اعضا هیئت مدیره و به نوبت و با رعایت عدالت و تنظیم وقت هر یک از ساکنین انتقاد پیشنهاد و نظر می دهند و در نهایت درباره مسائل مطروحه رای گیری و صورت جلسه کتبی تنظیم می گردد.
تبصره: ریاست کلیه جلسات به عهده مدیر ساختمان است.
ماده 17: محل طرح کلیه نظرات انتقادات پیشنهادات جلسات ساختمان است. اعلام نظرات و انتقادات در تابلو ساختمان به نحوی که ایجاد سوء استفاده و اختلاف کند و باعث تشویش اذهان گردد اکیدا ممنوع است و قابل پیگیری قضایی, رعایت مصوبات جلسات برای کلیه ساکنین الزامی و ضروری است.
ماده 18: در جلسه تعیین هیئت مدیره پس از تعیین هیئت مدیره, مدیر جدید رسما و طی صورت جلسه ای هیئت مدیره و مدیر قبلی کلیه اسناد و مدارک را تحویل هیئت مدیره و مدیر جدید می دهند.
بخش چهار هزینه و شارژ
ماده 19: هزینه های ساختمان به 1- هزینه های ضروری 2- هزینه های سرمایه گذاری تقسیم می گردد. هزینه های ضروری شامل الف- هزینه های جاری یومیه ب- هزینه های ضروری فوق العاده است که قطعا باید پرداخت گردند.
ماده 20: برای مقابله با هزینه های فوق العاده موجودی در دسترس صندوق نباید کمتر از یک صدو پنجاه هزار تومان باشد.
ماده 21: کلیه ساکنین موظف هستند مبلغ شارژ و سرانه را به موقع به مدیر ساختمان پرداخت کرده و رسید دریافت دارند. عدم پرداخت حق شارژ و سرانه بدون دلیل موجه پس از تذکر شفاهی و کتبی مدیر ساختمان از طریق مراجع قضایی اقدام و قطع تلفن و برق خاطی را در بردارد.
ماده 22: مبلغ شارژ و سرانه متفاوت و متغیر بوده و بنا به پیشنهاد مدیر اعضا هیئت مدیره و ساکنین در جلسات ساختمان طرح و تصویب می گردد.
ماده 23: صرف هزینه های سرمایه گذاری و بالاتر از پانصد هزار ریال مستلزم طرح و تصویب در جلسات ساختمان است.(برای نظارت مالی در حین دوره)
ماده 24: صرف هر گونه هزینه باید از لحاظ قیمت کیفیت و کمیت توجیه اقتصادی داشته و رعایت مصلحت و صرفه ساکنین بشود. در غیر این صورت قابل پیگیری قانونی است.
ماده 25: نحوه دریافت حق شارژ و سرانه باید به گونه ای باشد که حتی الامکان به حیثیت افراد لطمه وارد نشود.
ماده 26: چنانچه مستاجری حق شارژ خود را نپردازد و یا اقدام تخریبی و مضر انجام دهد علاوه بر اقدام قانونی وفق ماده 21 موجر موظف به جبران و پرداخت معوقه است مدیر و هیئت مدیره حق دارند با ارجاع امر به مقام قضایی و کسب دستور موقت از اسکان مستاجر جدید موجر تا تمکین جلوگیری بعمل آورند.
ماده 27: مدارک و مستندات کلیه هزینه ها می باید در تابلو جهت رویت ساکنین نصب گردد.
ماده 28: مدیر ساختمان موظف است صورت حساب ساختمان را در آغاز کار تحویل گرفته و پایان ماموریت تحویل دهد. در صورت عدم همخوانی حساب مسئول جبران و در صورت احراز سوء نیت به عنوان خیانت در امانت قابل پیگرد قانونی است.
بخش پنج وظایف مالکین و ساکنین بلوک
ماده 29: مالکین و ساکنین موظف هستند نهایت همکاری را با مدیر ساختمان بنمایند هر تخریب و عیبی را به صورت کتبی یا شفاهی به مدیر اطلاع دهند و وظایفی را که مدیر به آنان محول مینماید انجام دهند.
تبصره یک: مدیر ساختمان در تقسیم و محول نمودن کارهای ساختمان به ساکنین و مالکین باید رعایت عدالت و تخصص افراد را بنماید.
تبصره دو: انجام کارهای ساختمان وظیفه کلیه مالکین و ساکنین است مدیر ساختمان به عنوان ناظر و هماهنگ کننده و مدیر عمل می نماید.
ماده 30: شرکت در جلسات بلوک ضروری است و در صورت غیبت هر یک از مالکین یا ساکنین حق اعتراضی بر مصوبات جلسات را نخواهد داشت.
ماده 31: مالکین موجر موظف هستند قبل از اسکان مستاجر با مدیر و هیئت مدیره ساختمان هماهنگی نموده و دقت کافی و لازم را از هر لحاظ نسبت به مستاجر جدید لحاظ نمایند.
تبصره: ساکنین حق دارند با نظر مقام قضایی از اسکان مستاجر ناباب جلوگیری بعمل آورند.
ماده 32: تصرف بیش از حصه و غیر قانونی در مشاعات ممنوع و قابل پیگرد قانونی است متصرف غیر مجاز می باید اعاده وضع به حالت اول نماید و جبران خسارت کند.
تبصره یک: مسدود نمودن راه دیگر ساکنان ممنوع است. همچنین نمی توان مانع استفاده ساکنین از قسمت مشاع شد مگر آنکه رفت و آمد یا استفاده از آن قسمت مستلزم عبور از ملک اختصاصی باشد.
تبصره دو: هیچ گونه وسایل شخصی نباید بیرون از پنجره در پاگردهای عمومی- پاسیو- جلوی درب ورودی آپارتمان و پارکینگ قرارداده شود.
ماده 33: کلیه ساکنین موظف هستند رعایت نظافت و تمیزی – نزاکت و ادب – سکوت و آرامش – اخلاق و رفتار حسنه در ساختمان را بنمایند. در ایجاد محیطی آرام و سالم و صمیمی بکوشند. در حفظ بنای ساختمان تلاش نمایند. تخلف و جار و جنجال و سر و صدا موجب ارائه تذکر توسط مدیر ساختمان خواهد شد و در نهایت قابل پیگرد قانونی و جریمه است.
تبصره یک: ایجاد سر و صدای غیر متعارف از ساعت یک تا چهار بعد از ظهر و نه شب تا نه صبح روز بعد ممنوع می باشد. صدای رادیو تلویزیون و دیگر وسایل پخش موسیقی نیز در ساعت فوق می باید فقط در داخل آپارتمان محل استقرار قابل شنیدن باشد.
تبصره دو: هرگونه کاری بخصوص کارهای ساختمانی که ایجاد صدای ناهنجار می کند باید با هماهنگی مدیریت ساختمان فقط در ساعت 8 و 30 دقیقه تا 13 و 30 دقیقه و همچنین 15 و 30 دقیقه تا 18 و 30 دقیقه روزهای غیر تعطیل انجام پذیرد.
تبصره سه: هیچ گونه صدای ناهنجاری مثل کشیدن صندلی بر روی کف سنگی صدای توپ بازی و دویدن بچه ها و صداهای تحریک آمیز نباید در طول شبانه روز ایجاد گردد. مته کاری و کوبیدن میخ به دیوار جهت نصب وسایل تزیینی می باید در ساعت مناسب روزهای غیر تعطیل انجام شود.
تبصره چهار: سرو صدای میهمانی در حد معمول(به طوری که موجب آزار دیگر ساکنین نشود) حداکثر تا ساعت 24 مجاز می باشد و مراسم بدرقه و خداحافظی می باید در داخل آپارتمان – نه در راه پله – انجام شود.
تبصره پنج: مراسم آیینی جشنها و سوگواری می بایست با اجازه مدیریت و پس از اطلاع به همسایه ها با حداقل سر و صدا انجام شود.
ماده 34: منزل خانه امن دیگران و قابل احترام است هر کس حق دارد مجلس جشن و مهمانی داشته باشد ولی باید از لحاظ زمان مدت و نوع مراسم رعایت حال ساکنین را بنماید. در صورت عدم رعایت موضوع از طریق مدیر و هیئت مدیره تذکر و در صورت عدم انتباه و درک ضرورت وفق مقررات قانون مجازات اسلامی به عنوان اخلال در نظم و آرامش عمومی قابل پیگیری قضایی است. احدی حق درگیری شخصی و سلیقه ای ندارد.
تبصره: طزح شکایت صرفا از طریق مدیر و با هماهنگی و حمایت ساکنین در صورت عدم انتباه خاطی صورت خواهد گرفت.
ماده 35: رعایت اخلاق و رفتار اسلامی و حسنه از اهم امور ساختمان است مسائل رفتار ضد اخلاقی در بلوک ممنوع است برای مثال حضور آقایان با پیژامه یا زیرپیراهن در خارج از بخش اختصاصی ممنوع بوده و در صورت مشاهده و تذکر از طریق مدیر ساختمان در صورت عدم انتباه موضوع وفق قانون مجازات اسلامی قابل پیگیری است و کلیه ساکنین موظف به همراهی در طرح شکایت و اخراج متخلف هستند.
تبصره: چنانچه متخلف مستاجر باشد علاوه بر پیگیرد قانونی مستاجر, موجر بعنوان معاونت قابل پیگرد است.
ماده 36: رعایت صرفه جویی در مصرف آب, گاز و برق مشاع وظیفه کلیه ساکنین است . در صورتی که مشاهده گردد واحدی عمدا یا سهوا رعایت صرفه را نمی نماید علاوه بر تخلف انضباطی مدیر ساختمان حق دارد او را مجبور نماید که شمارشگر نصب و یا شارژ بیشتری پرداخت کند.
ماده 37: شستن فرش, لحاف و پتو در حد متعارف و عادلانه و بالسویه مجاز است مشروط بر اینکه این موضوع با هماهنگی مدیر ساختمان صورت گرفته است.
تبصره: هر سال یکبار میزان استفاده کلیه واحدها بررسی و عند الزوم چنانچه واحدی بیش از حد تعارف استفاده کرده مبلغی طی حواله مدیر می پردازد و چنانچه واحدی استفاده ننموده از پرداخت مبلغی بنا به حواله معاف می گردد.
ماده 38: از آنجا که بلوک فاقد واحد سرایداری است و هزینه مضاعفی را بر همه ساکنان بوجود می آورد لذا تصریح می گردد که این بلوک سرایدار نخواهد داشت.
ماده 39: مقررات این آیین نامه در مجمع عمومی قابل تصحیح و تغییر است و این مقررات قابل اجرا و ملاک قانونی در دعاوی است.

ماده 40: چون حفظ و نگهداری و انجام امور ساختمان عملا به عهده مالکین ساکن است طبق نظر و تصویب هیئت مدیره, مالکین غیر ساکن مبلغی به عنوان اضافه شارژ و سالانه باید پرداخت نماید. پس از تصویب هیئت مدیره و عدم پرداخت طبق ماده 21 رفتار خواهد شد.
ماده 41: تکلیف پروژه های عمرانی ساختمان سقف هزینه ها و مباغ قابل دریافت از هر یک از مالکین و مستاجرین را مجمع عمومی به صورت سالانه تصویب و به مدیر ابلاغ میکند.
ماده 42: هر گونه اعتراضی از طرف ساکنین باید به صورت کتبی به مدیر ارائه شود.
ماده 43: هر یک از ساکنین اعم از مالک یا مستاجر بایستی هزینه شارژ را به موقع به مدیر ساختمان یا نماینده او پرداخت کنند.
تبصره: در صورت استنکاف از پرداخت حداکثر به مدت سه ماه مدیر موظف به پیگرد قانونی خاطی است و مستنکف موظف است علاوه بر شارژ معوقه تمام هزینه ها را پرداخت کند.
ماده 44: تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می شود به هیچ وجه مجاز نمی باشد
ماده 45: سایر تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان ها و بخش های اختصاصی مانند انبار می باید با اجازه کتبی دیگر مالکین و تایید مدیریت ساختمان در حد معقول صورت پذیرد.
ماده 46: ساکنین هر واحد مسوول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب سررفتن آب وان یا سینک به واحد متضرر و ساختمان هستند.
ماده 47: نصب هر گونه آنتن سایبان نرده حفاظ بند کولر وغیره بر نما یا بالکن بدون اجازه کتبی از مدیر ساختمان ممنوع است.
ماده 48: بازی کردن بچه ها در قسمت های مشترک در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعت های تعیین شده و در محل های مقرر مجاز می باشد.
ماده 49: مسوول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها بوده و در قبال هر گونه عمل خلاف آنها باید جوابگو باشند
ماده 50: نگهداری سگ – کبوتر –قناری – خرگوش و بطور کلی حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع می باشد. مدیران ساختمان نباید در این مورد چشم پوشی نمایند زیرا ممکن است علاوه بر نارضایتی سایر سکنه آن حیوان عامل بیماری نیز باشد.
ماده 51: مدیران ساختمان می باید حداقل یک بار در سال فیوزهای تابلو برق را کنترل نماید تا در صورت افزایش بار جریان برق آتش سوی بوجود نیاید.
تبصره: هرگونه دستکاری در تجهیزات مشترک بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع است.
ماده 52: مواد آتش زا نباید در داخل آپارتمان نگهداری شود بلکه با اجازه و اطلاع مدیریت می باید در انبار قرار گیرد.
ماده 53: انبار آپارتمان ها مختص نگهداری وسایل شخصی ساکنین است. کسب درآمد و اجاره آن به دیگران ممنوع میباشد مگر با اجازه ساکنین مجتمع و با اطلاع مدیریت.
ماده 54: استفاده از وسایل گازی و نفتی برای افراد جوانتر از 12 سال و مسن تر از 70 سال و معلولین جسمی و ذهنی که به صورت انفرادی زندگی می کنند یا در اکثر ساعات شبانه روز تنها هستند ممنوع است.
ماده 55: باز کردن در می باید توسط افراد بالغ پس از شناسایی انجام شود.
ماده 56: این ایین نامه در 56 ماده و 23 تبصره و به انضمام قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به تصویب مجمع عمومی بلوک رسید و از تاریخ امضاهای زیر لازم الاجرا است.
همانطوری که قبلا ذکر آن رفت موارد درج شده در قسمت آیین نامه نحوه اداره بلوک بنا به تشخیص و التزام سکنه آن آپارتمان بوده و بنا به نظر ساکنین آپارتمان شما می تواند متفاوت باشد.

منبع:mashhad.ir

این پست را در شبکه های اجتماعی ارسال کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*********************************