با کیفیت ترین لیست آگهی های خرید فروش و اجاره آپارتمان و ملک در مشهد 

اخبار و مقالات

مهم ترین موارد در یک قرارداد مشارکت



مهم ترین موارد در یک قرارداد مشارکت

سلام
لطفا موارد مهم که در یک مشارکت توسط مالک باید رعایت شود تا بعدا مشکل پیش نیاد رو تیتر وار بیان کننید؟
با سپاس از مدیریت سایت و به خصوص پاسخهایی کامل استاد مدیر.

مشارکت در ساخت چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی روبه‌رو شده است. این قراردادها اگر به صوت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایت‌بخشی به همراه خواهد داشت؛ زیرا در سال‌های اخیر و خصوصا در شهرهای بزرگ دیگر کمتر کسی ممکن است هم صاحب زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم را برای ساخت بنای جدید در اختیار داشته باشد.

مشارکت در ساخت مزایای بسیار دارد که می ‌توان به این موارد اشاره کرد:

  • بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
  • رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
  • ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر
  • زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز
  • استفاده ار مصالح، روش‌ها و ماشین‌آلات مدرن برای ساخت بنا

اما شاید مهم‌ترین مزیت چنین قراردادی را بتوان سودی دانست که در کوتاه‌مدت عاید طرفین توافق می ‌شود. به همین دلیل، لازم است موارد حقوقی و عرفی را دربارۀ محاسبه سهم مالک و سازنده بشناسیم و با خیال راحت‌تر وارد عملیات ساخت‌وساز مشارکتی بشویم.


این پست را در شبکه های اجتماعی ارسال کنید
مطالعه کنید  تبدیل سند اوقافی به ملکی

۴ دیدگاه ها

  1. امیرحسین معتمدی

    سلام
    1 تعیین متراژ برای هرکدام از طرفین
    2 لیست متریال
    3 نحوه انتقال سند بنام سازنده
    4 تعیین پرداختی خلافی سازنده یا مالک؟

    مشارکت بسیار نکات ریزی داره که در این جا نمیشه به تمامی موارد اشاره کرد

  2. میلاد افشاریان

    با سلام
    یک مورد در خصوص انجام مشارکت که دارای اهمیت است خصوصا برای مالکین عزیز این نکته است که مالک باید از قیمت صحیح ملک خود که با کارشناسی بوسیله کارشناسان و افراد با تجربه در این کار اطلاع داشته باشد.
    این کار به این دلیل مهم است که ملک ها و زمین ها در برخی موارد دارای امتیازات و موقعیت هایی هستند که ملک را ارزشمند تر میکند.
    مثال: ملکی با متراژ 250 متر وجود دارد که دو میلیارد و نیم قیمت گذاری شده بوسیله سازنده
    یعنی متری 10 میلیون در حالی که این ملک سر دو نبش خیابان و نزدیک به حاشیه بلوار یا خیابان اصلی قرار دارد به اصطلاح در گل منطقه واقع شده است اما سازنده این امتیازات را نادیده گرفته و در قیمت گذاری محاسبه نکرده.در این جا این سوال مطرح میشود که ایا یک ملک با این مشخصات مکانی و موقعیت ملکی با یک ملک دیگر در همان خیابان اما واقع در قطعه دوم یا سوم یا انتهای خیابان قیمت یکسانی دارد قطعا پاسخ این سوال خیر است.قیمت هر متر زمین یا ملک در هر منطقه یک چیز است و موقعیت مکانی و امتیازات یک ملک چیز دیگر که مالکین با در نظر گرفتن این مورد مشارکتی موفق و پر سود انجام خواهند داد.
    مشاورین املاک حرفه ای و موفق فقط به شما خانه یا ملک معرفی نمیکنند و نمی فروشند بلکه
    امنیت قرارداد و معامله شما را تضمین میکنند.

  3. آرش مدیر

    تعهدات مالک:
    قوانین مشارکت در ساخت

    مهم‌ترین تعهد مالک در قوانین مشارکت در ساخت، تسلیم ملک به سازنده است، حتی اگر این مورد در قرارداد ذکر نشده باشد زیرا اساساً این قرارداد بدون تسلیم ملک به سازنده به‌هیچ‌عنوان صورت نمی‌پذیرد. پس بدون اینکه این مورد به‌صراحت در قرارداد ذکرشده باشد، مالک موظف است به تعهد خود عمل کند. اما اگر به هر دلیلی مالک از تعهد خود شانه خالی کند و از تسلیم ملک به سازنده بعد از تعهد خودداری کند، حتی اگر این مورد در قرارداد نیامده باشد، سازنده یا شریک مالک می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و در دادگاه برای الزام به تسلیم ملک-حکم قانونی بگیرد. گرفتن این حکم در دادگاه هیچ ارتباطی با نسبت درصد مشارکت در ساخت ندارد و در هر شرایطی قابل دریافت است.

    تعهدات سازنده:
    از مهم ترین تعهدات سازنده یا مجری طرح را می‌توان به پیشبرد عملیات ساخت، پرداخت هزینه‌های ساختمانی و اداری پروژه و پرداخت اجاره‌بها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک و تقسیم عادلانه‌ی ملک مطابق با درصد مشارکت در ساخت دانست.

    اما نکته اینجاست که غالباً در تعهدات سازنده طرفین بیشتر به اختلاف برمی‌خورند تا در تعهدات مالک؛ چراکه تعهدات سازنده تفاسیر مختلف داشته و نسبت به تعهدات مالک از وضوح کمتری برخوردار است و به نظر می‌رسد که تعدد این تعهدات و پیچیدگی آن­ها نیز خود مزید بر علت بروز اختلافات طرفین است.

    علاوه بر موارد مذکور در بالا در قوانین مشارکت در ساخت تعهدات دیگری نیز برای سازنده برشمرده می‌‌شود مانند الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره.
    درصورتی‌که سازنده تعهد خود به انجام عملیات ساخت را انجام ندهد می‌توان علاوه بر پیش‌بینی حق فسخ برای مالک مبلغی را نیز تحت عنوان وجه التزام در قرارداد در نظر گرفت (هرچند اگر ملک تخریب‌شده باشد و سازنده از ادامه ساخت سرباز زند خسارتی که به مالک تحمیل می‌شود سنگین و بعضاً غیرقابل‌جبران است). هم چنین اگر سازنده کیفیات، مصالح و مختصاتی که در قرارداد مقررشده را رعایت ننماید می‌توان در صورت امکان وی را ملزم نمود تا نواقص را برطرف نماید و اصلاحاتی انجام دهد و درصورتی‌که چنین امکانی وجود نداشته باشد نیز می‌‌توان از وی خسارت و وجه التزام مطالبه نمود که در این موارد تعیین خسارت بر عهده کارشناس است. برای تأخیر در پیشروی مطابق برنامه زمان‌بندی نیز علاوه بر پیش‌بینی حق فسخ، وجه التزام و خسارت برای مالک، در قراردادها برای تأخیر در تحویل ملک مبلغی تحت عنوان خسارت تأخیر تأدیه نیز در نظر گرفته می‌شود. هم چنین در مواردی که احتمال می‌‌رود اعمال سازنده خسارتی به همسایگان یا سایر اشخاص ثالث وارد کند می‌توان برای مالک این حق را در نظر گرفت که درصورتی‌که مالک مجبور به پرداخت خسارت به همسایگان و اشخاص ثالث درنتیجه نواقص یا اشتباهات عملیات ساخت شود، بتواند به سازنده مراجعه نموده و مبالغ پرداخت‌شده را از وی مطالبه کند.

    شرایط فسخ قرارداد از سوی مالک
    قوانین مشارکت در ساخت

    در این وضعیت، اگر شرایط خاصی در قرارداد پیش‌بینی‌نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تأمین دلیل هزینه‌های انجام‌شده توسط سازنده را برآورد نموده و سازنده به نسبت آورده خود و درصد مشارکت در ساخت تعیین‌شده، در پروژه شریک خواهد بود. اما در این حالت مشکلات متعددی ناشی از اشتراک مالک و سازنده در ملک پیش خواهد آمد.

    برای اجتناب از چنین وضعیتی طبق قوانین مشارکت در ساخت بهتر است در قرارداد پیش‌بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها می­‌تواند هزینه­‌هایی که انجام داده را با کسر خسارات مطالبه نماید و هیچ‌گونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

    تعیین میزان درصد مشارکت در ساخت
    به میزان درصد مشارکت در ساخت، سهم الشرکه گفته می‌شود که-سهم الشرکه طرفین در قرارداد باید بیان شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود. برای محاسبه سهم الشرکه هرکدام از طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین ارزش‌گذاری شده و سپس قیمت به‌دست‌آمده تقسیم‌بر ارزش کل پروژه ( ارزش کل سرمایه‌گذاری) شود.
    طبق قوانین مشارکت در ساخت به‌عنوان‌مثال برای ارزش‌گذاری آورده یا سهم مالک ابتدا ارزش هر متر ازملک در منطقه معین‌شده و بر اساس آن میزان آورده مالک مشخص می‌شود، و بعدازآن با محاسبه هزینه ساخت و هزینه‌های اداری و هزینه‌های مربوط به مجوزها میزان آورده سازنده نیز مشخص می‌‌شود، جمع مبالغ مذکور ( آورده مالک و آورده سازنده) ارزش کل پروژه یا ارزش کل سرمایه‌گذاری را تعیین می‌شود و حاصل تقسیم هر یک از مبالغ آورده مالک یا آورده سازنده بر ارزش کل پروژه درصدی تحت عنوان سهم الشرکه هر یک از طرفین را مقرر می‌کند. اهمیت تعیین درصد مشارکت در ساخت برای سهم الشرکه ازاین‌جهت است که به‌عنوان‌مثال اگر سهم الشرکه مالک به سازنده ۶۰ به ۴۰ باشد و حاصل عملیات ساخت یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد در این حالت ۶ واحد آپارتمان سهم مالک و ۴ واحد آپارتمان سهم سازنده می‌‌شود.

    قدرالسهم مشارکت در ساخت چیست؟
    قدرالسهم زمانی بیان می‌شود که زمین چند مالک داشته باشد. در این شرایط طبق قوانین مشارکت در ساخت، در ابتدا متراژ متعلق از هر یک از مالکان مشخص می‌شود و بعد از مشخص شدن این مقدار تقسیم‌بر متراژ کل زمین می‌شود که با این کار درصد مشارکت در ساخت هرکدام از مالکان تعیین می‌شود. به این مقدار قدرالسهم مشارکت در ساخت گفته می‌شود که فقط برای زمانی است که ملک چند مالک داشته باشد. در آخر نیز مقدار درصد مشارکت در ساخت که برای مالک در نظر گرفته‌شده بین مالکان تقسیم می‌شود. به‌عنوان‌مثال تصور کنید زمینی سه مالک دارد که هرکدام مالک دو دانگ از زمین هستند و به نسبت مساوی در آن زمین سهم دارد. در این زمین آپارتمانی ده واحدی ساخته می‌شود که طبق برآوردهای انجام‌شده در قوانین مشارکت در ساخت، شصت درصد سهم مالک و چهل درصد سهم سازنده تعیین می‌شود. در این صورت شش واحد به مالک رسیده و چهار واحد به سازنده. به دلیل اینکه ملک موردنظر سه مالک به‌صورت مشارکتی داشته است، شش واحد به‌طور مساوی بین سه نفر تقسیم‌شده و قدرالسهم مشارکت در ساخت هرکدام دو واحد در نظر گرفته می‌شود.

  4. محمد تیموری

    مدت‌زمان قرارداد مشارکت در ساخت
    قوانین مشارکت در ساخت

    برخلاف دیگر ساخت‌وسازها، قوانین مشارکت در ساخت برای ساختن ساختمان‌های مشارکتی، زمان خاصی را تعیین کرده که مطابق یک جدول‌بندی معین به سازنده ارائه داده می‌شود. در این جدول‌بندی زمان پروژه به چندین مرحله تقسیم‌شده و هر مرحله در زمان معین باید تعیین شود. وگرنه درصورتی‌که این زمان‌بندی رعایت نشود و تأخیر داشته باشد، برای سازنده طبق قوانین مشارکت در ساخت، جرائمی در نظر گرفته می‌شود.

    بررسی صلاحیت سازنده
    بعد از تعیین درصد مشارکت در ساخت، مهم‌ترین موضوع در قوانین مشارکت در ساخت، بررسی صلاحیت فنی، اجرایی و مالی سازنده است. مالک می‌بایست قبل از عقد قرارداد به بررسی صحت‌وسقم مدارکی که توسط سازنده ارائه می‌شود و حسن شهرت سازنده در مسائل فنی و مالی بپردازد. بهترین کار این است که مالک در حین عقد قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده گواهی یا مدارکی که مثبت توان مالی او برای جلو بردن پروژه هست را بخواهد یا سوابق اجرائی سازنده را برای اطمینان یافتن از دانش فنی وی برای اجرای عملیات ساخت جویا شود. چراکه طبق قوانین مشارکت در ساخت و بدون در نظر گرفتن درصد مشارکت در ساخت، در صورت تخریب ملک و ادامه ندادن پروژه توسط سازنده به دلیل نداشتن توان مالی یا دانش فنی، مالک متحمل بیشترین ضرر و زیان می‌شود.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*********************************