با کیفیت ترین لیست آگهی های خرید فروش و اجاره آپارتمان و ملک در مشهد 

اخبار و مقالات

وضعیت اجاره بها مسکن سال ۹۸ در مشهد چگونه است



وضعیت اجاره بها مسکن سال ۹۸ در مشهد چگونه است

افزایش ۲۰ درصد نرخ اجاره بها در بهمن ماه سال گذشته

بر اساس آمارها نرخ اجاره مسکن در بهمن ماه سال ۹۷ نسبت به ماه گذشته آن حدود ۲۰ درصد افزایش یافته است، این مسئله نشان میدهد هنوز نمودار نرخ اجاره مسکن به ویژه در کلانشهرها مثبت است

پشت پرده افزایش قیمت اجاره مسکن چیست؟

وضعیت کنونی بازار اجاره مسکن عوامل بسیاری دارد که عدم نظارت وزارت راه و شهرسازی بر این بازار و تأثیر افزایش قیمت مسکن بر بازار اجاره از مهم ترین عوامل این بخش است.

افزایش درصدی نرخ اجاره بها مسکن در سال ۹۸

وضعیت اجاره بها مسکن برای سال ۹۸ با افزایش ۵درصدی مواجه می شود. افزایش قیمت ها از نرخ پارسال به امسال ۲۵ درصد افزایش خواهد داشت.

نحوه ارزیابی و کارشناسی تخمین اجاره بها ملک توسط مشاورین املاک

بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، رهن کامل یک خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختش می‌گذرد بین یک هفتم تا یک پنجم قیمت فروش خانه محاسبه می‌شود. اگر خانه‌ نوساز باشد یک پنجم و هرچه که عمر خانه بالاتر باشد، این ضریب به یک هفتم نزدیک می‎شود. اگر خانه نوساز باشد ممکن است مبلغ رهن برابر با یک پنجم قیمت خانه نیز در نظر گرفته ‌شود.

مثلا فرض کنید خانه‌ای ۱۰۰ متری و نوساز در محله‌ای قرار دارد که قیمت خانه در آن محله متری ۷ میلیون تومان است. بنابراین رهن کامل آن حدودا ۱۴۰ میلیون تومان می‌شود. ۱۴۰=۵/(۷*۱۰۰)

مطالعه کنید  برج تجاری اداری سلمان

حالا اگر عمر آن خانه مثلا حدود ۱۰ سال باشد، رهن کاملش ۱۰۰ میلیون می‌شود. ۱۰۰=۷/(۷*۱۰۰)

عرف بازار برای محاسبه رهن و اجاره

در بسیاری از موارد مالکان تمایل ندارند که خانه‌شان را رهن کامل بدهند و مدل رهن + اجاره را بیشتر می‌پسندند. اما از کجا بفهمیم اجاره و رهنی که مالک پیشنهاد کرده منصفانه است؟ روش متداول برای محاسبه رهن و اجاره چیست؟

 

برای تبدیل رهن و اجاره در عرف بازار هر یک میلیون تومان رهن معادل ۲۵ هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود و یا به ازای هر ۱۰ میلیون تومان از مبلغ رهن ۲۵۰ هزار تومان اجاره پرداخت شود. این عدد معمولا در اکثر مناطق یکسان است و مالکین و مستاجرین می‌توانند میلغ اجاره خانه را از طریق این روش تخمین بزنند. برای مثال در نمونه‌ای که پیش از این ذکر کردیم، اگر فردی بخواهد خانه را اجاره‌ کامل کند (یعنی پولی بابت رهن ندهد)، تقریبا باید ماهیانه ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره بپردازد. ۳۵۰۰۰۰۰ =  ۲۵۰۰۰۰ * ۱۴۰

اما اگر مستاجر قصد داشته باشد مقداری پول پیش بپردازد باید مقدار ما‌به‌تفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به اجاره کند. برای روشن شدن قضیه باز هم به مثال قبل بر‌می‌گردیم. فرض کنید مشتری بخواهد ۴۰ میلیون تومان بابت رهن بپردازد. مابه‌تفاوت ۴۰ میلیون با ۱۴۰ میلیون (رهن کامل خانه)، ۱۰۰ میلیون تومان است که باید این مبلغ را با همان فرمول به ازای هر یک میلیون ۲۵ هزار تومان به اجاره تبدیل کرد. در نتیجه اجاره‌ ماهیانه‌ مشتری دو میلیون و پانصد هزار تومان می‌شود (۲۵۰۰۰۰۰ = ۲۵۰۰۰۰ * ۱۰۰ ).

مطالعه کنید  نحوه قیمت گذاری طبقات در ساختمان بدون آسانسور

به این ترتیب می‌توان فهمید اجاره‌ پیشنهادی مالک جای چانه زدن دارد یا نه. مثلا اگر در این مثال مالک پیشنهاد ۴۰ میلیون رهن و ماهانه ۳ میلیون تومان اجاره را مطرح کرده باشد، با توجه به اختلاف مبلغ پیشنهادی با عرف بازار می‌توان کمی سر قیمت چانه زد.

چند نکته در محاسبه رهن و اجاره خانه و تبدیل آن‌ها به همدیگر

– مبلغ یک میلیون تومان رهن و به ازای آن ۲۵۰ هزار اجاره هر چند عرف کلی بازار است اما ممکن است این نرخ در مناطق و شهر‌های مختلف تغییر کند.

– برای محاسبه قیمت رهن کامل مبلغ کل آپارتمان را بر عددی بین بازه ۵ تا ۷ بسته به نوساز بودن یا تعداد سالی که آپارتمان احداث شده تقسیم می‌کنیم.

– براساس منطقه و امکانات مورد نظر عوامل متعددی برای قیمت رهن هر متر مربع از یک واحد مسکونی مطالبه می‌شود، مثلا در مناطق مرفه‌تر بیشتر امکانات مورد نظر مستاجران قرار می‌گیرد و ممکن به ازای هر متر مربع گاهی تا حدود ۲ میلیون تومان رهن درخواست شود مثلا منطقه سجاد.

چند نکته‌ مهم در تبدیل رهن و اجاره

هرچند مبناهایی که در این مطلب به آن اشاره شد عرف فعلی بازار است، اما باید به این توجه داشته باشید که ممکن است این نسبت‌ها منطقه به منطقه و شهر به شهر با هم تفاوت داشته باشد. مثلا ممکن است در محله‌های خوب، نرخ تبدیل رهن و اجاره به جای هر یک میلیون ۲۵ هزار تومان، هر یک میلیون ۳۰ هزار تومان باشد.

مطالعه کنید  مدیربار: سامانه هوشمند جا به جایی حمل بار در مشهد

نکته‌ بعد این است که نرخ محاسبه رهن و اجاره به نرخ سود بانکی وابسته است. مثلا اگر نرخ سود بانکی افزایش پیدا کند مالک با توجه به اینکه سود بانکی دریافتی‌اش از خواباندن پول رهن در بانک بیشتر می‌شود، می‌تواند نرخ تبدیل رهن و اجاره را بالاتر در نظر بگیرد. بنابراین افزایش یا کاهش سود بانکی بر افزایش یا کاهش نرخ تبدیل رهن و اجاره تاثیرگذار است.

در پایان مدنظر داشته باشید گاهی اوقات ممکن است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه‌ عرف بازار کم نشود. در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما باید اجاره یا رهن را تا عرف بازار کاهش دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه به گونه‌ای است که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همیشه به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید.

منبع: سایت املاک آرش مدیر


این پست را در شبکه های اجتماعی ارسال کنید

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*********************************