با کیفیت ترین لیست آگهی های خرید فروش و اجاره خانه و املاک در مشهد 

اخبار و مقالات

وضعیت بازار مسکن مشهد در آذر ماه ۱۳۹۸



وضعیت بازار مسکن مشهد در آذر ماه ۱۳۹۸

در ماه‌های باقیمانده از پاییز و سه ماه زمستان نیز همچنان شاهد رکود عمیقی بر بازار و قیمت مسکن خواهیم بود و روند تبدیل رکود تورمی به غیرتورمی ادامه خواهد داشت.در خوشبینانه‌ترین حالت ممکن معاملات بازار مسکن در سطح فعلی باقی خواهد ماند.

بازار مسکن همچنان ظرفیت کاهش قیمت مسکن را دارد و این گونه نیست که بگوییم قیمت مسکن به کف رسیده است.

در ادامه اخبار مسکن مشهد و به نقل از نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک که با یادآوری افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۹۷ و چند ماه ابتدایی امسال، تصریح کرد: تورم کشور در بدبینانه‌ترین حالت ممکن ۴۰ تا ۴۵ درصد بوده، اما تورم بازار مسکن سه برابر این رقم بود، از این رو پیش‌بینی می‌کنیم طی ماه‌های پیشِ‌رو قیمت مسکن به نرخ واقعی خود نزدیک‌تر می‌شود.

عقبایی پیش‌تر نیز ابراز کرده بود که قیمت واحد‌های متراژ بالا حدود ۴۰ درصد در شهر‌های بزرگ کاهش یافته است.

وی اضافه کرد: پیش‌بینی ما این بود که روند کاهش قیمت مسکن از نیمه دوم سال آغاز شود، اما از اوایل شهریور امسال کاهش نرخ‌ها در بازار مسکن شروع شد.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: در واحد‌های مسکونی جنوب تهران شاهد کاهش حداقل ۳۰ درصد قیمت مسکن بوده‌ایم؛ به عنوان مثال قیمت واحدی که تا پیش از تیرماه ۷۵۰ میلیون تومان معامله می‌شد الآن به حدود ۵۰۰ میلیون تومان کاهش پیدا کرده است.

وی با تأکید بر این‌که "روند نزولی قیمت مسکن به این مفهوم نیست که به نرخ واقعی مسکن رسیده‌ایم"، گفت: در حال حاضر قیمت مسکن در حال نزدیک شدن به قیمت‌های واقعی است و انتظار کاهش بیشتر نیز را در این بخش داریم.

آیا گرانی بنزین بر قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود؟

بازار مسکن مدتی است که در تعطیلی به سر می برد در زمانی که معاملات مسکن در بازار جریان داشته باشد آنگاه هر اتفاقی ممکن است در جهت افزایش قیمت ها بعبارتی حتی حباب قیمت نقش داشته باشد اما زمانی که این بازار سطح تقاضا صفر دارد و حتی سرمایه داران با خروج سرمایه خود گرمی بازار را گرفته اند در این صورت هیچ اتفاقی تاثیرگذار نخواهد بود. چه بسا افزایش قیمت بنزین ،در بازار مسکن شوک منفی ایجاد می کند، چرا که مردم فقیرتر می شوند و حتی احتمال افزایش تورم نیز زیاد است. افزایش ۲۰۰درصدی بنزین، طبقه متوسط را با مشکل کاهش پس انداز روبرو کرده و آنها را از توانایی خرید مسکن محروم می کند. بیشتر خانه هایی که در چند سال اخیر ساخته شده اند بسیار لوکس هستند. اگر مسکن طبق استاندارهای بین المللی ولی غیرلوکس ساخته شود مطمئنا با کاهش  قیمت مسکن روبرو خواهیم شد البته نباید در این مسیر از کیفیت ساخت مسکن و استحکام آن کاست.

مطالعه کنید  پیش بینی 58نفر متخصص املاک از آینده وضعیت قیمت مسکن 96

آیا بازار "اجاره مسکن" با آتش بنزین شعله ورتر می شود؟

طبق این پژوهش رسمی، خط فقر در تهران تنها در تابستان ۱۳۹۷ نسبت به بهار ۱۳۹۷، در حدود ۳۰۰ هزار تومان برای یک خانوار چهار نفره افزایش داشته است. با توجه به اینکه در زمان انجام این پژوهش متوسط نرخ رسمی تورم هنوز کمتر از ۱۵ درصد بود، وضعیت خط فقر در شرایط فعلی که تورم رسمی عددی بالای ۴۰ درصد است احتمالا شدیدتر از سال گذشته است.
افزایش فقر و کوچکتر شدن طبقه متوسط متناسب با افزایش تورم مساله ای است که در دو سال گذشته و مخصوصا همزمان با نوسانات اقتصادی رخ داده تشدید شده است. بخش عمده این گسترش فقر و بالا رفتن خط فقر در کلانشهرها محصول افزایش قیمت مسکن به عنوان یک کالای اساسی در زندگی شهروندان این مناطق است، امری که باید منتظر ماند و دید که دولت تدبیر و امید چه تدبیری برای آن خواهد اندیشید.

بر اساس آخرین گزارشی که مرکز پژوهش های مجلس در آذرماه سال گذشته از وضعیت خط فقر در شش ماهه نخست سال ۱۳۹۷در کشور ارائه داد، بالاترین خط فقر ماهیانه برای شهرستان تهران به دست آمد که در سال ۱۳۹۵ برای یک خانوار چهار نفره دو میلیون و ۷۶ هزار تومان بوده اما در تابستان ۱۳۹۷ به حدود دو میلیون و ۷۲۸ هزار تومان افزایش پیدا کرده است.

طبق این پژوهش رسمی، خط فقر در تهران تنها در تابستان ۱۳۹۷ نسبت به بهار ۱۳۹۷، در حدود ۳۰۰ هزار تومان برای یک خانوار چهار نفره افزایش داشته است. با توجه به اینکه در زمان انجام این پژوهش متوسط نرخ رسمی تورم هنوز کمتر از ۱۵ درصد بود، وضعیت خط فقر در شرایط فعلی که تورم رسمی عددی بالای ۴۰ درصد است احتمالا شدیدتر از سال گذشته است.

تحلیل رفتار مستاجرین و موجرین در آذرماه ۱۳۹۸

قواعد عقد قرارداد اجاره‌بها در پاییز با فصل تابستان کاملا متفاوت است. در این فصل به دلیل کمبود عرضه از سوی موجران و نیز کمبود تقاضای جابه‌جایی یا اجاره جدید از سوی مستاجران، بازار شرایط ویژه‌ای دارد و به همین دلیل عموما هر دو سمت موجران و مستاجران تلاش می‌کنند با یکدیگر برای سکونت به مدت یک سال دیگر توافق کنند.

با این حال به اذعان واسطه‌ها موجرانی که با تصور افزایش قابل توجه اجاره‌بها، قید توافق با مستاجران را زدند و ملک خود را با افزایش بیش از ۵۰ درصدی اجاره‌بها نزد بنگاه‌های ملکی فایل کردند، بسیار زیادند. با این وجود در بسیاری از این موارد، موجرانی که از توافق با مستاجر صرف‌نظر کردند، در صف انتظار اجاره آپارتمان قرار گرفته‌اند و در برخی موارد با گذشت بیش از یک ماه هنوز تقاضای قطعی برای اجاره ملک آنها شناسایی نشده است.

این ماجرا به دو شکل قابل تحلیل و ارزیابی است. از یک‌سو این گروه از موجران با توجه به اینکه ورود کامل بازار مسکن به فاز رکود را حس کرده‌اند، احتمال می‌دهند که به همین نسبت میزان افزایش اجاره‌بها در سال آینده بسیار کمتر از مقادیر رشد امسال و سال گذشته در بازار اجاره خواهد بود. بنابراین آنها حاضرند به هر قیمت ممکن آخرین تلاش خود را برای افزایش قابل ملاحظه اجاره‌بها در ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری انجام دهند و در نتیجه با انگیزه اینکه بتوانند بهای اجاره ملک خود را یکباره بعضا تا ۱۰۰ درصد افزایش دهند، از توافق با مستاجر فعلی صرف‌نظر کرده‌اند.

مطالعه کنید  مردم، چشم به راه خروج مسکن از رکود

از سوی دیگر با توجه به اینکه قیمت‌های پیشنهادی این گروه از موجران از ارزش اجاری ملک در مقایسه با سایر املاک اجاره رفته در همان منطقه بالاتر است، میل به اجاره این آپارتمان‌ها از سوی مستاجران در حال جست‌وجو پایین است و در نتیجه مدت زمان انتظار اجاره برای این موجران افزایش یافته است. در این بین مستاجرانی که گزینه جابه‌جایی را به جای تمدید با قیمت‌های گزاف انتخاب کرده‌اند،

اغلب قرارداد اجاره واحدهای عرضه شده توسط موجرانی را که پس از هفته‌ها انتظار، سرانجام قیمت پیشنهادی خود را تعدیل کرده‌اند، منعقد می‌کنند. 

وزن سنگین مسکن درسبد خانوارهای شهری

علاوه بر افزایش هزینه های خوراکی و خدماتی که بخش عمده ای از سبد مصرفی شهروندان را تشکیل می دهد بخش عمده ای از علت افزایش خط فقر در مناطق شهری و مخصوصا کلان شهرهایی مانند تهران افزایش هزینه های مربوط به تهیه مسکن است.

بر اساس آمارهای اعلام شده توسط بانک مرکزی نرخ اجاره بها در تهران در دوسال گذشته ۵۸ درصد رشد داشته است. این میزان از افزایش اجاره بها با توجه به افزایش کمتر از ۲۰ درصدی حقوق و دستمزدها به خوبی نشان دهنده فشاری است که از ناحیه اجاره مسکن بر مستاجرها وارد می شود. در کنار اجاره بها البته قیمت خرید مسکن نیز در همین بازه زمانی حدود ۱۶۵ درصد افزایش داشته است.

۷ میلیون مستاجر با سالی ۱۲ میلیون هزینه در مسکن

بر اساس آخرین آمارها از وزارت راه و شهرسازی، هفت میلیون خانوار در ایران مستأجر هستند که هر خانوار برای تأمین مسکن خود نیز به طور میانگین ١٢ میلیون تومان در سال هزینه می‌کند.

با این حساب و بر اساس وعده‌ای که وزیر اقتصاد از پرداخت ۷۰ درصدی رهن مستأجران داده است، اگر به همین هفت میلیون مستأجر حداقل مبلغ ۱۰ میلیون تومان هم وام رهن پرداخت شود مبلغی حدود ۷۰ هزار میلیارد تومان خواهد شد که با حساب و کتاب بودجه‌ای دولت نمی‌خواند.

از طرف دیگر حتی به فرض فراهم بودن همه مقدمات قانونی و مالی پرداخت وام رهن به مستأجران، بازپرداخت آن (علاوه بر سود احتمالی) باعث می شود فشار بیشتری علاوه بر پرداخت اجاره خانه بر مستأجران تحمیل شود. با این همه به نظر می رسد طرح وعده هایی مانند وام رهن بیشتر نوعی ابزار دلگرمی به مردم باشد که در زمان هایی مانند فصل نقل و انقالات مستاجران برای دادن روحیه به آنها مطرح می شود.

مطالعه کنید  دوره گذار به رکود بازار مسکن

با این مقدمات و با توجه به افزایش ۳۰۰ درصدی قیمت بنزین به عنوان یک کالای استراتژیک و احتمال تاثیرگذاری آن بر دیگر کالاها و خدمات از جمله مسکن به نظر می رسد با شروع فصل نقل و انتقالات مستاجران در اوایل سال آینده احتمالا شاهد نوساناتی در قیمت مسکن و نرخ اجاره بها باشیم که این مساله حتی اگر درحد یک احتمال هم باشد نیازمند برنامه ریزی جدی توسط دولت از همین حالا است. دولت برای اثرگذاری بر بازار مسکن ابزارهای جدی در اختیار دارد که یک اقتصاددان آن را تشریح می کند.

کمیل طیبی -عضو هیئت علمی دانشگاه اصفهان- در گفتگو با «انتخاب» با تاکید بر اینکه دولت با استفاده از برخی ابزارهای قانونی خود مانند افزایش مدت قراردادهای اجاره نامه از یک سال به دو سال می تواند در جهت کنترل قیمت مسکن از التهابات تورمی اقدام کند؛ شرط اینگونه اقدامات را عزم جدی دولت برای اجرای دقیق آن ارزیابی کرد.

این اقتصاددان همچنین به مالیات بر عائدی سرمایه به عنوان یکی از گزینه های دولت برای مداخله در بازار مسکن و کنترل دلال بازی ها در آن اشاره کرد و گفت: «استفاده از ابزارهای مالیاتی در همه جای دنیا یکی ازاصلی ترین گزینه های دولت برای کنترل قیمت مسکن است، با این حال اجرای درست این شیوه درعمل به یک سیستم بانکی شفاف و رقابتی و همچنین یک سیستم مالیاتی کارآمد نیاز دارد که در ایران در این حوزه ها مشکلاتی ساختاری وجود دارد.»

طیبی همچنین وجود سازوکارهای واسطه گری در خرید و فروش و اجاره مسکن را یکی از عوامل اصلی آشفتگی بازار مسکن دانست و گفت که نقش بنگاه های املاک در این چرخه نقشی حساس است که عملیات های مختلف و مهمی از طریق آن انجام می شود اما صرف واسطه گری در این حوزه ها می تواند زمینه را برای عدم شفافیت بیشتر و یا ایجاد فضاهای روانی برای دامن زدن به التهابات فراهم کند. بر این اساس می توان گفت که نظارت بیشتر در این حوزه ها می تواند باعث بهبود عملکرد طبیعی بازار مسکن شود.

با توجه به حاکم بودن شرایط تحریمی بر اقتصاد ایران و تاثیری که این مساله بر روی منابع درآمدی دولت و در نهایت محدود بودن گزینه های حمایتی توسط این نهاد داشته است، انتظار می رود که دولت حداقل به عنوان یک نهاد ناظر بر اقتصاد، از گزینه های مقررات گذاری خود برای تعادل بخشی در اقتصاد کشور با جدیت استفاده کند.

منبع: انتخاب ، خبرگزاری نسیم ، اقتصاد ، مهندس آرش مدیر


این پست را در شبکه های اجتماعی ارسال کنید

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*********************************